De huizenmarkt herstelt zich, maar lang niet overal. De regionale verschillen zijn groot en huizenkopers zijn onzeker.
Is de aanschaf van een eigen huis nog wel zo’n goede investering voor iedereen? Deze vraag probeerde hoofdeconoom Marieke Blom van ING Nederland vorige week te beantwoorden in een rapport met scenario’s voor de huizenmarkt in de periode 2015-2025. Haar antwoord is: nee.
De huizenprijzen zullen de komende tien jaar slechts matig stijgen – gemiddeld slechts 2 procent per jaar. Mensen die nu een huis kopen, moeten volgens Blom niet verwachten dat ze er slapend rijk mee worden, zoals de mensen die in de jaren tachtig van de vorige eeuw huizen kochten.
Twee procent per jaar kan trouwens een fraai resultaat zijn als de inflatie jarenlang extreem laag blijft, en wellicht zelfs tijdelijk omslaat in lichte deflatie, zoals de afgelopen twintig jaar in Japan gebeurde.
Blom vult haar nogal stellige conclusie aan met een fikse disclaimer. ‘Het voorspellen van de ontwikkelingen op de huizenmarkt is geen exacte wetenschap.’ Want: ‘Dé huizenmarkt bestaat in Nederland niet.’ Daarvoor zijn de regionale verschillen veel te groot.
Suburbs
De prijsontwikkeling binnen de ring van Amsterdam zal anders zijn dan in Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg of Zuidoost-Groningen, waar de vergrijzing en migratie leiden tot een daling van het aantal huishoudens en dus minder vraag naar koopwoningen.
De vergrijzing van de bevolking zal zeker effect krijgen op de woningmarkt, maar waarschijnlijk pas na 2025, als de babyboomgeneratie begint uit te sterven. Vooral prijzen van de honderdduizenden rijtjeswoningen in de suburbs zullen onder druk komen. Die worden bewoond door gezinnen, en ING signaleert dat er in 2025 circa 140.000 gezinnen minder zullen zijn dan nu.
Maar de komende jaren blijft het aantal huishoudens groeien, waardoor woningen schaars blijven, vooral in de Randstad. Tenzij er op grote schaal nieuwe woningen worden gebouwd of sociale huurwoningen worden verkocht door woningcorporaties. Die kans is betrekkelijk klein.
Aanscherping
Van groot belang is hoe de huursector zich ontwikkelt. ING verwacht dat de huren de komende jaren sneller blijven stijgen dan de inflatie, zeker in de grote steden, waar relatief veel ‘scheefwoners’ zitten. Die worden geconfronteerd met extra huurstijgingen, in de hoop dat ze doorstromen naar een koopwoning. Dit huurbeleid stuwt de huizenprijzen verder op.
Aanscherping van hypotheeknormen en de gefaseerde beperking van de hypotheekrenteaftrek kunnen een negatief effect hebben op de huizenprijzen.
‘Het effect van de hypotheekrenteaftrek zal groter zijn op de woningen in het duurdere segment,’ schrijft Blom in haar rapport. Zij denkt dat woningen van een half miljoen euro daardoor minder perspectief hebben dan de doorsneekoopwoning van 225.000 euro.
Tot nu toe lijken kopers daarover heel anders te denken. Onderzoeksbureau Calcasa signaleerde in februari dat woningen van meer dan een half miljoen euro het afgelopen jaar gemiddeld 5,9 procent duurder zijn geworden, terwijl huizen over de hele linie slechts 3,9 procent in waarde stegen.
Afgekoeld
Op sommige toplocaties, zoals het Gooi, zijn de huizen vorig jaar meer dan 10 procent duurder geworden. Binnen de ring van Amsterdam zijn huizenprijzen al bijna terug op het recordniveau van het derde kwartaal van 2008, stelt Calcasa in een woningmarktanalyse. Vooral vooroorlogse appartementen zijn in trek.
De sterke opleving van de prijzen in bepaalde gewilde regio’s is verklaarbaar. Tussen 2008 en 2013 is de markt behoorlijk afgekoeld – veel sterker dan in onze buurlanden. In Nederland liggen de reële huizenprijzen, gecorrigeerd voor inflatie, nu 20 procent lager dan in 2005.
In Duitsland, Engeland en vooral België liggen de reële prijzen fors hoger dan in 2005, signaleert woningmarktexpert Pieter van Dalen van Rabobank in een recente analyse.
Instabiel
De huizenmarkt is in de praktijk veel dynamischer dan in demografische voorspellingen te vatten is. En bovenal hypergevoelig voor politieke ingrepen, die het vertrouwen van de woonconsument aantasten, zoals de afgelopen jaren meer dan eens bleek. Van Dalen durft niet zo ver vooruit te kijken als ING.
Hij verwacht voor dit jaar een gemiddelde prijsstijging van 1 tot 3 procent. Het grootste risico ziet hij in een mogelijk instabiel kabinet, na de verkiezingen van 18 maart. Dan kunnen er opnieuw beleidsdiscussies oplaaien, bijvoorbeeld over de maximale hypotheek voor woningkopers.
Vanaf 2018 mogen kopers maximaal 100 procent van de waarde van een koopwoning lenen. Er gaan geregeld stemmen op deze ratio verder te verlagen, tot wel 80 procent. Zo’n verlaging kan de prijzen fors drukken.