De huizenprijzen stijgen weer, maar dankzij de lage rente is het nog steeds een goede tijd om te kopen. De markt verandert wel, en snel: de tijd dat kopers rustig konden onderhandelen, is op veel plekken voorbij.
Door Jean Dohmen, Sjors Hoevenaars en Nic Vrieselaar
Zo betaalbaar als het laatste jaar zullen de huizen niet eeuwig blijven. Door de opvallende combinatie van extreem lage hypotheekrente en – door de jarenlange crisis – fors gedaalde prijzen is het aantrekkelijk om een huis te kopen.
Dat doen mensen dan ook massaal. Het aantal transacties steeg van 110.000 in 2013 tot ruim 153.000 in 2014. Alles wijst erop dat het aantal dit jaar verder stijgt.
Het gaat niet alleen om goedkoop geld en aantrekkelijke prijzen. Mensen dúrven ook weer een huis te kopen. De aantrekkende economie geeft potentiële kopers, na jaren van oplopende werkloosheid en dalende koopkracht, weer vertrouwen in de toekomst.
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn de huizenprijzen dit jaar, vergeleken met een jaar geleden, voor het eerst in het hele land gestegen. Dankzij de fors gedaalde rente bleven huizen echter zeer betaalbaar.
Oververhit
De huizenmarkt is er wel een van grote regionale verschillen. Wie hoopt na rustig onderhandelen en voor een zacht prijsje nog een huis op een mooie locatie te kunnen kopen, is vooral in de populaire delen van de Randstad eigenlijk al te laat.
Kopers verdringen zich daar al maanden voor de leukste huizen. In het gebied tussen Haarlem, Amsterdam en Utrecht, en ook op toplocaties in andere plaatsen in het land, komt het geregeld voor dat kopers meer betalen dan de vraagprijs.
De markt raakt op meer en meer plaatsen weer oververhit. Het is kennelijk geen reden voor potentiële kopers om pas op de plaats te maken. Zij gaan ervan uit dat de prijzen nog verder zullen stijgen, en kopen daarom liever nu dan over een halfjaar of over een jaar een huis.
Potentiële kopers in andere gebieden is voorlopig meer rust gegund. De huizenmarkt heeft weliswaar nagenoeg overal de weg omhoog gevonden, maar het tempo waarin dat gebeurt, verschilt sterk.
Buiten de populaire delen van de Randstad stijgen de prijzen niet alleen langzamer, kopers hebben er over het algemeen ook meer tijd om te onderhandelen.
In het slop
Door die grote regionale verschillen moeten kopers op hun hoede zijn. Ze moeten goed in kaart brengen wat de markt doet in de straat, de wijk, het dorp of de stad waar zij een huis zoeken. ‘Want de hamvraag is natuurlijk: betaalt u niet te veel?’ zegt buitengewoon hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam Johan Conijn (64). Wie, bang om de boot te missen, in allerijl een huis koopt, loopt het risico misschien wel tienduizenden euro’s te veel te betalen.
Starters – mensen van 25 tot 35 jaar die voor het eerst een huis kopen – moeten extra opletten. Hun kennis van de huizenmarkt is in hoge mate bepaald door de crisis in de sector, die in 2008 begon en alles bij elkaar zes jaar heeft geduurd. De huizenmarkt zat een groot deel van hun volwassen leven in het slop. Prijzen daalden na de landelijke piek van de markt met grofweg 20 procent om pas in de loop van 2013 te stabiliseren.
Zolang de crisis duurde, hadden kopers het voor het zeggen. Vele tienduizenden huizen stonden maanden te koop zonder dat er iemand naar kwam kijken.
‘Kijk rustig rond en laat u niet onder druk zetten. De verkoper mag blij zijn dat iemand belangstelling heeft,’ adviseerde Elsevier potentiële kopers twee jaar geleden nog. En: ‘Ga niet zomaar akkoord. Sta erop dat gebreken worden verholpen.’
In het zich snel herpakkende noordelijk deel van de Randstad bepalen verkopers in toenemende mate weer de regels van het spel. Als het herstel doorzet, gaat dat ook in andere delen van het land gebeuren.
Verkopers zitten in zo’n markt niet te wachten op veeleisend bezoek. Er is immers genoeg belangstelling. Potentiële kopers staan dan onder forse druk om snel te beslissen en meer geld uit te geven dan ze eigenlijk van plan waren of in hun situatie verstandig is.
Krimp
Hoe gaat het in 2015 verder met de huizenmarkt? Analisten gaan ervan uit dat de markt dit jaar verder herstelt.
In de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland zijn de prijzen, sinds de markt in 2013 het dieptepunt bereikte, gemiddeld met 5 procent of meer gestegen, zo blijkt uit recente cijfers van onderzoeksbureau Calcasa.
In een uitgestrekt gebied, dat van Noord-Limburg via de Veluwe en de Kop van Overijssel tot in het noorden van Friesland loopt, stegen de prijzen sinds 2013 met minder dan 2,5 procent. Dat deel van het land heeft duidelijk meer moeite om de malaise achter zich te laten: volgens Calcasa zijn de prijzen daar sinds het begin van de crisis ook het hardst gedaald.
Een aantal gemeenten in het zuidoosten van Friesland springt eruit. Daar zijn de prijzen na de landelijke stabilisatie van de markt in 2013 nog verder gedaald.
Potentiële kopers doen er verstandig aan niet alleen actuele cijfers te bekijken of de verwachtingen voor komend jaar.
Krimp
Nederland krijgt de komende decennia te maken met demografische veranderingen. Steden in het westen blijven groeien, delen van het platteland krimpen. Dat heeft gevolgen voor de woningmarkt.
‘Kopers in krimpgebieden, bijvoorbeeld in Limburg en Groningen, moeten zich afvragen wie hun huis over twintig jaar koopt en wat hij daarvoor wil betalen,’ zegt Dimitry Fleming (39), econoom bij ING.
Hoe compleet anders gaat het eraan toe in Amsterdam. De meest internationale stad van het land neemt op de huizenmarkt een geheel eigen positie in. In het eerste kwartaal van 2015 lagen de prijzen er volgens de cijfers van Calcasa nog maar 0,6 procent onder de piek in 2008. Sinds het dal van de markt in 2013 zijn de prijzen er gemiddeld met 12 procent gestegen.
Binnen de Ringweg van Amsterdam brengt eenderde van de verkochte huizen meer op dan de vraagprijs, zo meldden makelaars onlangs.
‘De markt is daar alweer behoorlijk over zijn toeren,’ constateert Conijn. ‘Meer dan 50 procent van de huizen die wij aanbieden, is binnen een week weg,’ zegt Jeel Heule (40) van Heule Makelaars. Dat gebeurt in alle segmenten. ‘Zeker in Amsterdam-Zuid. Eenderde gaat weg bij inschrijving.’
Bemoeizucht
Cruciaal voor de toekomstige ontwikkelingen op de huizenmarkt zijn ook de hoogte van de rente en de mate waarin de regels rond het eigen huis, zoals de hypotheekrenteaftrek en de hoogte van de maximale lening, verder worden aangepast.
Wat de rente betreft: een lening die tien jaar vaststaat, kost nog maar 2,25 procent rente. Vijf jaar geleden was de rente meer dan twee keer zo hoog. Die lage rente is onmiskenbaar de motor achter het herstel van de huizenmarkt.
De lage hypotheekrente is een gevolg van het beleid van de Europese Centrale Bank. Het ziet er niet naar uit dat de rente snel gaat stijgen, maar als dat gebeurt, heeft dat onvermijdelijk gevolgen voor de huizenmarkt. Kopers kunnen bij een hogere hypotheekrente immers minder lenen, wat de prijzen drukt.
Versoberd
Tweede onzekere factor is de overheid. Die versoberde met ingang van 1 januari 2013 de aftrek van hypotheekrente. Voor oude hypotheken veranderde er niets. Rente van nieuwe hypotheken is alleen aftrekbaar als de lening binnen dertig jaar en ten minste annuïtair wordt afgelost.
Ook is de aftrek voor Nederlanders die in de hoogste belastingschijf van 52 procent vallen, versoberd. Hun aftrek wordt elk jaar met 0,5 procentpunt verlaagd. Daarnaast wordt de maximale som die kopers mogen lenen ten opzichte van de waarde van het huis elk jaar met een procentpunt verlaagd. Nu is het 103 procent, in 2018 moet dat 100 procent zijn.
Daar gingen jarenlange discussies aan vooraf, die kopers onzeker maakten. Wie een huis koopt, gaat lange verplichtingen aan en wil graag weten waar hij fiscaal aan toe is. Dit kabinet bezweert dat er deze regeerperiode niets meer verandert. Maar na de volgende verkiezingen zitten er weer andere politici op het pluche, en kan de wind weer uit een andere hoek waaien.
Compensatie
Het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken in 2013 was volgens Pieter van Dalen (25), econoom bij Rabobank, ‘de grootste klap voor starters’. Het scheelt volgens hem wel dat de andere maatregelen geleidelijk worden ingevoerd. De dalende rente was ‘een welkome compensatie’, zegt Van Dalen.
Daarmee is de discussie niet verstomd. Klaas Knot, niet alleen president van De Nederlandsche Bank maar ook de eerste man van het Financieel Stabiliteitscomité, adviseerde het kabinet de maximale lening na 2018 verder te verlagen tot 90 procent van de waarde van een huis. Kopers moeten dan zelf spaargeld meebrengen voor de overdrachtsbelasting, makelaar en notaris.
Conijn raadt kopers aan er maar niet van uit te gaan dat hun huis snel meer waard wordt. Want misschien is dat de belangrijkste les van de crisis. Een huis koop je anno 2015 in de eerste plaats om in te wonen, en niet als belegging.
Elsevier nummer 24, 13 juni 2015