De WOZ-waarde van een huis is gelijk aan de maximaal haalbare verkoopprijs, oftewel ‘wat een gek ervoor geeft’. Hierbij is ook van belang of er iets is wat het ‘woongenot’ zou kunnen verminderen. De Drentse gemeente Westerveld vindt blijkbaar niet snel dat er sprake is van een verminderd woongenot.
Meld u hier gratis aan voor de Elsevier Weekblad Belasting Update, de wekelijkse nieuwsbrief met het laatste fiscale nieuws, analyses, achtergronden en commentaren. Elke vrijdag in uw postvak.
Er staat in de gemeente een Forensisch Psychiatrische Kliniek, in de volksmond een tbs-kliniek geheten. Deze kliniek staat nog geen halve kilometer van een woonboerderij. Westerveld wil hiermee geen rekening houden bij het vaststellen van de WOZ-waarde van het huis.
Volgens de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld is er geen sprake van een onveilige situatie en zijn er de afgelopen jaren geen ‘onregelmatigheden’ vastgesteld.
De bewijslast ligt bij de gemeente Westerveld
De gemachtigde van de eigenaar stelt dat de WOZ-waarde met ruim 50.000 euro moet worden verlaagd omdat de aanwezigheid van de tbs-kliniek een zeker risico meebrengt. Hij wijst op ‘een recente gebeurtenis in het midden van het land’, maar licht dit niet verder toe.
Een verdere toelichting is ook niet direct nodig, aangezien de bewijslast bij de gemeente ligt. De heffingsambtenaar moet voldoende onderbouwen waarom hij er geen rekening mee heeft gehouden dat de Forensisch Psychiatrische Kliniek slechts 400 meter van het huis staat.
Geen bewijs dat de tbs-kliniek niet uitmaakt voor de verkoopprijs
Volgens Hof Arnhem-Leeuwarden zal een potentiële koper in principe altijd rekening houden met de nabijheid van een tbs-kliniek. De gemeente moet aannemelijk maken dat de tbs-kliniek (toch) een verwaarloosbare invloed heeft op de mogelijke verkoopprijs. Hiervoor moet de gemeente met meer komen dan louter wat algemene uitlatingen over het risico.
De heffingsambtenaar heeft geen objectieve gegevens verstrekt over de ‘veiligheid’ van de tbs-kliniek. Het Hof oordeelt dan ook dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en vermindert de waarde van de grond met 10 procent.
Nabijheid van de tbs-kliniek is wel degelijk een risico
Het ging in deze procedure om de WOZ-waarde voor het jaar 2014, de waardepeildatum was dus 1 januari 2013.
In 2015 bleek dat de bewoners van de tbs-kliniek wel degelijk een gevaar kunnen opleveren voor de omwonenden. Een bewoner die eerder had geprobeerd om zijn moeder te wurgen, viel tijdens een wandeling zijn begeleidster aan.