Hoe huiseigenaren steeds meer belasting gaan betalen

1. Ongewijzigd beleid

De eigenaar van een huis hoeft geen huur te betalen en heeft daardoor fictieve inkomsten. Die worden al bijna 130 jaar belast als inkomen, sinds 2001 in ‘box 1’, waarin ook het inkomen van de ondernemer, de werknemer en de gepensioneerde zitten. Net als allerlei aftrekposten. Ook ‘het inkomen uit eigen woning’ levert meestal een aftrekpost op, omdat de aftrekbare hypotheekrente doorgaans hoger is dan het eigenwoningforfait. Maar deze aftrekpost staat onder druk.

In 2017 is een zogeheten maximaal aftrektarief ingevoerd. In 2021 mag de huiseigenaar de hypotheekrente maximaal tegen 43 procent aftrekken. Ook als het belastbaar inkomen uitkomt in de schijf met het toptarief van 49,5 procent. Het maximale aftrektarief daalt komend jaar verder naar 40 procent, om in 2023 uit te komen op 37 procent, het lage tarief in de inkomstenbelasting. Op dat niveau blijft het (tenzij een volgend kabinet eraan gaat sleutelen).

Tegenover die beperking van de aftrek staat een verlaging van het eigenwoningforfait naar 0,45 procent vanaf 2023 (2021 en 2022: 0,5 procent).

Neem een aflossingsvrije hypotheek van 500.000 euro tegen 2 procent rente, op een huis met een WOZ-waarde van 500.000 euro. Aan rente is 10.000 euro aftrekbaar, wat in 2021 maximaal 4.300 euro (43 procent) aan belastingteruggave oplevert.

Daar staat het eigenwoningforfait tegenover van 2.500 euro (0,5 procent), waarover je bij het toptarief van 49,5 procent, 1.237 euro belasting betaalt. Het belastingvoordeel komt daarmee uit op 3.063 euro (4.300-1.237). In 2023 daalt het voordeel naar 2.587 euro, omdat de belastingteruggave nog maar 3.700 euro (37 procent) is en de te betalen belasting door het eigenwoningforfait (0,45 procent) daalt naar 1.113 euro.

Stel dat dit huis 1 miljoen euro waard zou zijn, en hypotheekvrij, dan heeft de eigenaar een bijtelling door het eigenwoningforfait van 5.000 euro (0,5 procent). Maar door de Wet Hillen treedt automatisch een aftrekpost van eveneens 5.000 euro in werking. Per saldo is de bijtelling daarom nul. Wie geen of weinig hypotheekrenteaftrek heeft, betaalt door Hillens aftrekpost geen belasting. Althans, dat was zo.

Sinds 2019 wordt de aftrekpost namelijk stukje bij beetje ingeperkt, om in 2048 geheel te verdwijnen. In 2021 bedraagt Hillens aftrekpost in dit voorbeeld 4.500 euro, waardoor de bijtelling van het eigen­woningforfait uitkomt op 500 euro. Bij een belastingtarief van 49,5 procent, kost dat 247 euro aan belasting. In 2048, als ‘Hillen’ is afgeschaft, bedraagt de bijtelling 4.500 euro, met bijbehorende belastingaanslag van 2.227 euro per jaar – bijna het tienvoudige.

Luister hier de podcast over dit verhaal:

Iedere huiseigenaar zwemt vroeg of laat in de fuik. En sinds 2001 is de rente op de hypotheek nog maar dertig jaar aftrekbaar. Aan het eind is er geen renteaftrek meer, maar wel de bijtelling van het eigenwoningforfait.

2. Defiscaliseren

Maar is het huis wel een inkomstenbron, omdat de eigenaar geen huur hoeft te betalen? Koop een auto, en je hoeft niet meer met de trein. Maar door het uitsparen van het treinkaartje, levert de auto nog geen inkomen op. Waarom geldt dat dan wel voor het huis? Het huis voelt voor velen eerder als een consumptiegoed, met als doel erin te wonen. Secundair is het een belegging – zoals een pakket aandelen, met een groot risico op waardevermindering, zoals bleek in de periode 2009 tot en met 2013.

Daarom zou de overheid de burger ook gewoon met rust kunnen laten. Geen renteaftrek meer, maar ook geen bijtelling door het eigenwoningforfait. De Nederlandsche Bank heeft in oktober het scenario van defiscaliseren ook voorgesteld. Uit de berekeningen blijkt dat de eigenaar van een hypotheekvrij huis er dan het meeste op vooruit gaat (die krijgt in de huidige situatie ook al geen hypotheekrenteaftrek, maar betaalt wel over het eigenwoningforfait).

Lees ook: Het huis naar box 3. Hoe kan dat eruitzien?

De huiseigenaar met een hypotheek schiet erbij in. Een starter die een huis van 400.000 euro koopt, en financiert met een annuïteitenhypotheek van 400.000 euro met 2 procent rente, betaalt bij aanvang netto 1.290 euro per maand, bij een aftrektarief van 37 procent. Bij defiscalisering stijgt die maandlast naar 1.480 euro per maand. De starter mist hier in aanvang 190 euro per maand belastingvoordeel, en over de hele looptijd ruwweg 30.000 euro.

Afschaffen van de hypotheekrente­aftrek en het eigenwoningforfait levert de schatkist per saldo 6 miljard euro per jaar op. In ruil daarvoor kunnen de belastingtarieven op inkomen omlaag. Het lage inkomstenbelastingtarief van 37,1 procent zou kunnen zakken naar 35 procent. Het betekent een hoger netto-inkomen. De vraag is alleen of dat opweegt tegen de hogere netto-maandlasten van de hypotheek. En dat geldt al helemaal voor de starter uit 2012, die voor 400.000 euro een spaarhypotheek afsloot, en de rente voor dertig jaar vastzette op 5 procent. Die loopt bij defiscalisering ongeveer 600 euro per maand aan belastingvoordeel mis.

Zou die defiscalisering zich volgend jaar al voordoen, dan loopt dat op naar 120.000 euro over de resterende looptijd. Niet voor niets stelt De Nederlandsche Bank dan ook voor om fiscale wijzigingen geleidelijk in twintig jaar door te voeren.

3. Box 3

Moet je als overheid stimuleren dat burgers hun geld steken in het eigen huis, terwijl spaarders en beleggers fiscaal worden gestraft? Dat is de staande praktijk. In 2021 betaalt de eigenaar over zijn hypotheekvrije huis van 1 miljoen euro maximaal 247 euro belasting. Over een spaarrekening van 1 miljoen is dat minimaal 12.155 euro. Valt dat verschil wel te rechtvaardigen?

Wie die vraag met ‘nee’ beantwoordt, vindt dat het huis naar box 3 van de inkomstenbelasting moet verhuizen. Daar waar ook het spaargeld, de aandelen, obligaties en vakantiehuizen worden belast. In box 3 betaal je dan belasting over de waarde van het huis, verminderd met de hypotheek. Over de overwaarde dus. De eigenaar van een hypotheekvrij huis van 1 miljoen euro, betaalt dan 12.155 euro box 3-belasting (bij ongewijzigd overheidsbeleid wordt dat in 2048, na afschaffing Hillen, 2.227 euro).

De Nederlandsche Bank heeft de variant doorgerekend met een forse verhoging van de huidige vrijstelling van 50.000 euro in box 3. En een variant met lagere box 3- tarieven. In beide varianten duurt de overstap naar box 3 twintig jaar, en gaat bijna niemand er in koopkracht op achteruit.

Een andere optie is om de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait te handhaven, maar te verplaatsen naar box 3. Het tarief van het eigenwoningforfait wordt dan meegenomen in de mix van fictieve spaar- en beleggingsopbrengsten.

4. Verkoopopbrengst

Het huis onderbrengen in box 3 klinkt als het huis naar het slagveld brengen. De vermogenstaks ligt zwaar onder vuur van spaarders die zich bestolen voelen. Ze betalen veel meer belasting dan ze aan spaarrente ontvangen. Dat komt door de fictieve, hoge ­beleggingsrendementen waarmee de fiscus rekent. Die veronderstelt dat je tot wel 5,69 procent rendement kunt ­halen op je vermogen, wat in de praktijk met een spaar­rekening niemand lukt, bij de huidige lage rentestand.

Al jaren wordt er daarom gesproken over een stelsel waarin de werkelijk behaalde rendementen worden belast. Maar niemand weet hoe dat moet, vanwege het volgende dilemma. Belast je de winst op een aandeel pas bij de verkoop ervan, of jaarlijks? In het laatste geval moeten beleggers hun spaarvarken stukslaan om de belastingaanslag over de koerswinst te kunnen betalen. Dus dan maar bij verkoop? In dat geval bestaat het risico dat beleggers hun aandelen niet verkopen. En dan verdient de staat niets. Die problemen lijken overkomelijk, totdat 4 miljoen eigen huizen box 3 binnenwandelen.

In het afgelopen jaar steeg de koopprijs van het gemiddelde huis volgens het Kadaster 60.000 euro in waarde. Bij het huidige box 3-tarief van 31 procent zou de eigenaar 18.600 euro hebben moeten afrekenen, als zou zijn gekozen voor een belasting over het jaarlijkse ­resultaat. Dat kan een gemiddeld huishouden uiteraard niet betalen. Of stel dat de huizenprijzen net zo hard instorten als na de kredietcrisis, en huiseigenaren koersverlies lijden. Dan zou de overheid 30 miljard euro belastinggeld aan huiseigenaren moeten teruggeven – bijna drie keer het bedrag dat defensie jaarlijks krijgt. Afrekenen bij verkoop dan maar? Mensen zullen minder gaan verhuizen, wat de doorstroming op de huizenmarkt verder doet stokken.

En dan is er ook nog het probleem van de onderhoudskosten. De verkoper zal bij de verkoop de winst willen drukken, door zoveel mogelijk onderhoudskosten op te voeren. Jaarlijks worden ongeveer honderdduizend huizen verkocht. Dat betekent dat de Belastingdienst elk jaar miljoenen bonnen van aannemers en bouwmarkten moet controleren. Dat is onwerkbaar.

Hiervoor zijn oplossingen bedacht, zoals het werken met ficties (forfaits) voor de onderhoudskosten. Of het huis naar een nieuwe box 4. Maar die vereisen allemaal dat de Belastingdienst zijn zaken op orde heeft, én dat huiseigenaren een fiscalist inhuren. Of een advocaat om net als de spaarder de ficties aan te vechten.