Kabinet Rutte III wil een aantal (fiscale) maatregelen nemen die huiseigenaren raken. Maar doet het kabinet ook iets aan de droogkokende huizenmarkt zelf?
Update met punten uit Regeerakkoord staat onderaan dit bericht.
De hypotheekrente-aftrek, een fiscaal voordeel voor huiseigenaren, wordt sneller afgebouwd. Ter compensatie gaat het eigen woningforfait, een fiscale bijtelling voor huizenbezitters, omlaag, maar komt deze terug voor wie zijn hypotheek heeft afgelost.
Vooral over deze laatste maatregel, die door tegenstanders al weinig liefkozend ‘aflosboete’ wordt genoemd, is kritiek. Er is terechte zorg over de maatregelen die burgers rechtstreeks in de portemonnee merken. Maar wat doet het kabinet voor al die huizenzoekers voor wie het steeds moeilijker wordt om een betaalbaar huis te kopen?
Volgens Elsevier Weekblad: Aflosboete is slecht voor vertrouwen in overheid. Lees verder…
Wat is het probleem?
In veel regio’s is de woningvoorraad beperkt, terwijl de bevolking blijft groeien. De groeiende vraag naar koopwoningen, mede aangejaagd door de lage hypotheekrente, zorgt voor stijgende prijzen.
In veel gebieden zijn de prijzen al zo gestegen, dat koopwoningen onbereikbaar zijn geworden voor veel starters en voor de middeninkomens. Zij wijken uit naar randgebieden, maar ook daar is het intussen al dringen op de huizenmarkt. Veel alternatief is er niet, omdat huurwoningen in het middensegment ook schaars zijn.
Omdat op veel plekken te weinig huizen worden bijgebouwd, lijkt een structurele oplossing voorlopig ver weg. Kan het kabinet toch niet iets doen?
Niet de taak van het kabinet
Philip Bokeloh, econoom bij ABN Amro, denkt niet dat we veel oplossingen van het nieuwe kabinet moeten verwachten, omdat de regering het ontwikkelen van nieuwe huizen heeft gedelegeerd aan de lokale overheden. ‘Het standpunt van minister Stef Blok (Wonen, VVD) was tot nu toe altijd dat je voor het bouwen van nieuwe huizen bij de gemeenten moet zijn,’ zegt Bokeloh.
Toch kunnen de voorgenomen maatregelen van Rutte III, zoals het verder inperken van de hypotheekrenteaftrek, wel degelijk van invloed zijn op het soort huizen dat in een gemeente wordt ontwikkeld.
Verstorende effecten
Dat zit zo: de waarde van de grond wordt bepaald door de waarde van een woning. Een woning waar subsidie op zit, zoals bij een sociale huurwoning of een koopwoning (hypotheekrenteaftrek), is meer waard en levert de gemeente dus meer op. Door subsidies af te bouwen (afbouwen hypotheekrenteaftrek) verminder je in theorie de vraag naar koopwoningen, en zal een gemeente eerder de voorkeur geven om huurwoningen te bouwen. ‘Subsidies hebben doorgaans een verstorend effect. Door de subsidiemaatregelen af te bouwen, verminder je ook die verstorende effecten,’ zegt Bokeloh.
Maar hij denkt wel dat die effecten minimaal zullen zijn. ‘De hypotheekrenteaftrek wordt weliswaar verminder, maar blijft gewoon in stand. Bovendien treft de maatregel hoofdzakelijk hogere inkomens. Juist de groep die minder moeite heeft op de woningmarkt.’
Stijgende rente
De kabinetsmaatregelen kunnen op de lange termijn een grote invloed gaan krijgen, als de omstandigheden veranderen. Wat nu als de rente gaat stijgen?
‘Dan hebben de mensen die dan willen kopen een probleem,’ denkt Bokeloh. ‘Je moet een hogere rente betalen, maar krijgt minder aftrek terug. Vooral voor starters zal dit een belemmering vormen.’
Update 15.00 uur: het kabinet Rutte III heeft het Regeerakkoord gepresenteerd. Hierin wordt een aantal opmerkingen gemaakt over de huizenmarkt. Hier onder volgt een samenvatting.
- De nieuwe Omgevingswet geeft gemeenten meer verantwoordelijkheiden en ruimte voor woonbeleid. De wet gaat naar verwachting in 2021 in werking.
- Kabinet wil afspraken maken over aanjagen van de woningbouwproductie. De overheid wil zo veel mogelijk belemmeringen in het bouwproces gaan wegnemen.
- Op plaatsen waar geen commerciële partij wil investeren in midden-huurwoning wordt de markttoets vereenvoudigd.
- Corporaties die verduurzamen krijgen een korting op de verhuurdersheffing.
- De huurtoeslag wordt over een langer inkomenstraject afgebouwd. De toeslag moet ook vereenvoudigd worden.
- De loan to value-rato van 100 procent zal niet verder worden afgebouwd.