Huurders staan in de rij, huizenprijzen stijgen en een spaar-rekening levert niets op. Een mooi moment om een huis te kopen voor de verhuur. Waarop moet de belegger letten?
1. Leuker dan een aandeel, maar ook meer risico’s
Waarom particulieren steeds vaker verhuurder worden? ‘Klanten vinden het een leuke, herkenbare belegging,’ antwoordt Marcel Kuijer (45). De directeur kredieten bij bank InsingerGilissen noemt nog een tweede reden: een verhuurd huis levert een vaste stroom inkomsten op. Anders dan een spaarrekening of een obligatieportefeuille, waar de rente 0 procent is, of zelfs negatief.
Aan de verhuur van een huis kleven ook reële risico’s, zeker voor de particuliere belegger: huurders misdragen zich, de huizenmarkt kan crashen of de politiek voert een huurverlaging door.
Een deel van de risico’s valt eenvoudig weg te nemen door een huis in de buurt te kopen. De huizenmarkt is bekend, en de belegger kan zelf een oogje in het zeil houden.
Victor Lamme, hersenonderzoeker, over de aantrekkingskracht van beleggen in huizen:
‘Een huis, tja, dat zijn stenen, dus dat is wat tastbaarder dan een aandeel in het bedrijf dat maar voor een piepklein deel van jou is. En dat wordt gerund door iemand die je niet kent. Bovendien horen we dagelijks over uit de pan rijzende huizenprijzen, tekorten op de woningmarkt, vastgoedmiljardairs en andere leuke dingetjes voor huizenbezitters. Als er nieuws is over aandelen gaat dat meestal over een crash of een failliet bedrijf. Daar kleeft vooral de perceptie van extreme risico’s aan. En mensen zijn nu eenmaal wars van risico’s.’
2. Waar behalen beleggers het hoogste rendement?
Het slechte rendement op spaarrekeningen en obligaties zorgt ervoor dat beleggers op zoek gaan naar wel renderende vermogenscategorieën. Zoals huizen om te verhuren, zegt Kuijer. Daardoor stijgt de vraag, waardoor ook de prijzen weer stijgen.
De huurinkomsten stijgen relatief gezien echter minder hard mee. Dat zet het rendement onder druk. ‘Vooral Amsterdam is een gewilde markt, omdat een pand in Amsterdam altijd wel valt te verhuren,’ zegt Kuijer. Dat geldt ook voor steden als Rotterdam, Maastricht en Utrecht.
Frank Verwoerd (31), hoofd van de onderzoeksafdeling van vastgoedadviseur Colliers International, heeft onlangs cijfers over 2019 gepubliceerd. ‘In Amsterdam, Utrecht en Haarlem worden de laagste directe rendementen behaald. De hoogste zijn te vinden buiten de Randstad,’ zegt Verwoerd. ‘In Heerlen, Almelo en Súdwest-Fryslân liggen die bijna twee keer zo hoog als in Amsterdam.’
‘Het rendement in Heerlen ligt bijna twee keer zo hoog als in Amsterdam’
Dit directe rendement – de huurprijs gedeeld door de koopprijs van het huis – komt volgens Colliers in Amsterdam uit op 3,2 procent. In Heerlen op 5,6 procent.
Zoals bij elke belegging hangen hogere rendementen samen met grotere risico’s. In Heerlen is de kans op leegstand iets groter door een krimpende bevolking. De belegger die langere tijd geen huurinkomsten ontvangt, ziet zijn rendement verkruimelen. Daarbij is de kans op waardestijging van het huis – het indirecte rendement – minder groot.
Amsterdam kent weer andere risico’s, zegt Verwoerd. ‘De huren beginnen erg hoog te liggen ten opzichte van de inkomens. De gemeente doet er dan ook alles aan om de huren laag te houden.’ Daarnaast zinspeelt het stadsbestuur erop om het particuliere verhuurders lastig te gaan maken. Bij nieuwbouwprojecten mag de verhuurder niet meer vragen dan de zogeheten middenhuur, die maximaal 1.200 euro per maand bedraagt.
De risico’s per gemeente schat Colliers in door te kijken naar bevolkingsgroei, bouwvergunningen, politieke kleur van het bestuur en nog twintig factoren (zie ‘Hoger buiten de Randstad’).
3. Enkele kostenposten op een rij
In alle gemeenten betalen verhuurders onroerendezaakbelasting, en vaak ook rioolheffing. De reinigingsheffing komt altijd voor rekening van de huurder. De lokale lasten bedragen voor de verhuurder gemiddeld 256 euro per jaar, maar de verschillen zijn groot. Goedkope gemeenten zitten onder de 150 euro per jaar, de duurdere op 600 euro, zo blijkt uit berekeningen van de Rijksuniversiteit Groningen.
Onderhoudskosten laten zich lastiger plannen. De huurder moet klein onderhoud verzorgen, zoals het vastschroeven van deurknoppen en het repareren van lekkende kranen. Het groot onderhoud komt voor rekening van de verhuurder.
Lees ook: Amsterdamse cijfers laten zien dat voor het gemiddelde appartement met een WOZ-waarde van 300.000 euro, een reservering van 3.000 euro per jaar voor onderhoud volstaat. Dat is voldoende om geregeld de buitenkant van het pand te laten schilderen (18.000 euro voor een pand van vier verdiepingen) of het dak te vernieuwen (15.000 euro).
Wie een appartement verduurzaamt, moet al snel rekenen op een investering van 50.000 euro voor een etage – isolatie van muren, vloeren, plafonds. En het plaatsen van HR++-glas.
Verhuurders van kantoren moeten hun gebouwen per 2023 op het niveau van energielabel C brengen. Voor verhuurders van woningen gelden dergelijke verplichtingen voorlopig nog niet.
De kosten zijn van grote invloed op het rendement over de hele looptijd.
4. Hoe krijg je een betrouwbare huurder in huis?
De schrik van iedere verhuurder: een huurder die niet betaalt, het huis uitwoont en de woonruimte stiekem onderverhuurt via Airbnb.
Het valt nooit uit te sluiten dat u raakt opgezadeld met een foute huurder, maar de risico’s kunnen worden beperkt. Er zijn bureaus die de kredietwaardigheid van de huurder onderzoeken. Daarnaast helpt uiteraard een borg. ‘En neem in het huurcontract een verbod op onderhuur op,’ zegt Laurens van de Noort (35), directeur van Vastgoed Belang, een belangenorganisatie voor de verhuurder.
Voor de lengte van de verhuurperiode gelden strikte wettelijke regels. De particuliere verhuurder kan grofweg kiezen uit twee smaken: huur voor onbepaalde tijd – de huurder kan zijn hele leven blijven huren, en niet het huis worden uitgezet – tenzij de huurder zich niet houdt aan de clausules in het contract, of de huur niet betaalt.
Daarnaast kent het huurrecht sinds enige tijd de termijn van twee jaar. Van de Noort: ‘Veel particuliere verhuurders zijn ondernemers. Die willen bijvoorbeeld bij pensionering het pand verkopen.’ Met een contract voor onbepaalde tijd krijg je de huurder niet weg en moet je het pand in verhuurde staat verkopen. Met tijdelijke verhuur kun je dat voorkomen.
5. Politieke onzekerheid neemt hand over hand toe
Per 2022 gaat volgens plan de spaartaks op de schop. Lees meer over deze nieuwe fiscale puinhoop
In 2022 gaat de spaartaks mogelijk op de schop, met voor verhuurders vervelende gevolgen. Wie een huis van 300.000 euro in de verhuur heeft, met een hypotheek van 150.000 euro, betaalt daarover 1.019 euro belasting. Per 2022 zou dat 3.644 euro worden.
Onder de huidige spaartaks wordt over al het vermogen, spaargeld, verhuurde huizen en bijvoorbeeld aandelen, verminderd met leningen, maximaal 1,6 procent belasting geheven.
Per 2022 komt er volgens plan een stelsel waar spaargeld nagenoeg wordt vrijgesteld van belasting. Aandelen en andere beleggingen worden veel zwaarder belast, en voor schulden geldt minder aftrek. Daardoor gaat de spaarder er straks op vooruit; de belegger is de klos.
Een andere ingrijpende wijziging heeft plaats in het wettelijke woningwaarderingsstelsel. Aan de hand van het zogeheten puntensysteem wordt bepaald of een huurhuis in de vrije of sociale sector valt.
Hoe meer vierkante meters het huurhuis heeft, hoe meer punten. Ook een balkon of tuin levert punten op, net als een extra wastafel in de badkamer. Bij voldoende punten valt het huis in de vrije sector. De verhuurder mag in dat geval zelf de huurprijs bepalen. Valt een huis in de sociale sector, dan is de huur maximaal 740 euro per maand.
Op de website van de Rijksoverheid staat een handig programma om de puntenwaarde van een woning te berekenen. Wie meer dan 740 euro huur vraagt, maar volgens de puntentelling een sociale woning verhuurt, kan op last van de Huurcommissie worden gedwongen om de huur te verlagen.
‘De WOZ-waarde van een huis telt nu nog maximaal mee in de puntentelling, zeker in de grote steden. Maar dat wordt mogelijk gemaximeerd door het kabinet,’ zegt Van de Noort. ‘Het risico bestaat dat een huis straks minder punten krijgt, en van de vrije sector terechtkomt in de sociale huursector.’
6. vuistregels voor de maximale hypotheek
Hypotheekverstrekkers stellen hun eigen regels vast voor de maximale financiering van huurpanden. Uiteraard moeten de huurinkomsten de hypotheeklasten overstijgen. Arnold van Hengstum (49), commercieel directeur bij Nestr, een financier van beleggingspanden, geeft een paar vuistregels: ‘Financiers verstrekken grofweg een hypotheek tot maximaal 80 procent van de koopprijs van het huis. Stel dat die 300.000 euro bedraagt, dan is de hypotheek maximaal 240.000 euro.’
Die 80 procent geldt vooral voor beleggers in Amsterdam en andere steden met een laag verhuurrisico. In plaatsen met een hoger verhuurrisico krijgt de belegger bijvoorbeeld maximaal 60 procent van de koopprijs gefinancierd.