De oververhitte huizenmarkt koelt maar niet af, zo blijkt uit de laatste cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De organisatie verwacht verdere prijsstijgingen en roept gemeenten op bij de toewijzing van bouwlocaties meer te kijken naar de daadwerkelijke vraag.
Lana Gerssen, voorzitter van de vakgroep Wonen van de NVM: ‘De gemeenten kunnen soms denken dat consumenten graag naar appartementen in het centrum van een gemeente willen verhuizen, terwijl wij in de praktijk zien dat mensen nu juist graag naar de rand van de stad trekken en een extra kamer of een huis met een tuin willen.’
‘Laat overheden ook kijken naar waar de markt om vraagt’
Meer over dit onderwerp: Huizenmarkt bevindt
zich in oog van orkaan
‘Kortom: laat de (lokale) overheden niet alleen kijken naar de aanwijzing van locaties, maar ook naar de woningtypes en prijsklassen waar de markt om vraagt,’ vindt Gerssen. ‘Gemeenten moeten over hun schaduw heen springen en vraaggestuurd bouwen.’ Lees: meer aan de randen van de stad, in randgemeenten of op andere plekken in het land. De NVM pleitte eerder al voor een minister van Wonen, die doorzettingsmacht zou moeten hebben als gemeenten en provincies niet in actie komen.
Minder aanbod, hogere prijzen, sneller verkocht
Vergeleken met 2019 werd een gemiddeld koophuis in 2020 11,6 procent duurder. De coronacrisis ten spijt werden er in heel 2020 3,7 procent meer huizen verkocht dan in 2019. Woningen stonden gemiddeld na 85 dagen te koop, een maand korter dan in 2019.
Omdat het aanbod zwaar achterblijft, heeft een potentiële koper keuze uit gemiddeld slechts 1,9 huizen. De NVM spreekt van een evenwichtige markt als deze ‘krapte-indicator’ op vijf ligt. Zeeuws-Vlaanderen komt daar met ruim drie nog het dichtste bij.
Halverwege het vierde kwartaal stonden er 25.519 huizen te koop: bijna eenderde minder dan in dezelfde periode in 2019. Niet eerder deze eeuw was de woningmarkt zo krap. Bijna zes op de tien huizen worden boven de vraagprijs verkocht.
De NVM verwacht dat de prijzen dit jaar met nog eens 4 tot 6 procent stijgen. Een afzwakking van de trend dus, maar geen correctie. NVM-voorzitter Onno Hoes: ‘Er is een grens aan wat mensen kunnen betalen. Maar iedere keer als we denken dat de prijzen gaan dalen, dan zeggen de aangesloten makelaars: onze agenda zit vol. Ik leer mijn verbazing weg te stoppen. Er is heel veel geld, er worden miljarden gespaard. Ondanks de coronacrisis loopt een groot deel van de economie nog steeds door, en juist door de pandemie wordt de eigen woningomgeving meer benut. Zo lang de rente laag blijft, kunnen we door.’
‘Na corona en economie moet woningmarkt derde prioriteit kabinet zijn’
‘De woningmarkt schreeuwt om actie,’ zegt Hoes. ‘Naast het bestrijden van de coronacrisis en het aanjagen van de economie moet het volgende kabinet de woningmarkt als de derde prioriteit integraal aanpakken.’
Met een regierol zouden er weer grootschalige bouwlocaties meer moeten worden ontwikkeld, vindt de NVM-voorman. ‘De meest succesvolle periode voor nieuwbouw was eigenlijk die van de Vinexlocaties.’ De afkorting staat voor Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra, waarin het Rijk, provincies en gemeenten samenwerkten. Tussen 1995 en 2005 werden 680.000 woningen bijgebouwd. ‘Daar moeten we eigenlijk naar terug. Er zijn substantiële locaties nodig. Dan gaat het ook om de bijbehorende infrastructuur.’
Nieuwbouw: te eenzijdig en te weinig
De makelaars zijn naar eigen zeggen ‘niet zo optimistisch’ over de nieuwbouw in Nederland. Tijdens de coronacrisis zijn veel projecten versneld op de markt gebracht, aldus de NVM in een persbericht over de huizenprijzen. ‘De ontwikkelsnelheid en de snelheid van besluitvorming zijn sindsdien echter achteruit gegaan, nu projectontwikkelaars en gemeentelijke ambtenaren (deels) vanuit huis werken. Dit komt de bouwproductie niet ten goede. Naar verwachting zullen dan ook minder nieuwbouwwoningen te koop worden gezet in 2021 dan in 2020. En dat betekent dus ook dat er weinig doorstroming plaats kan vinden.’
Vrijstaande woningen zijn in 2020 het hardst in prijs gestegen, met een plus van 14,1 procent. Tussenwoningen werden 12,6 procent duurder, appartementen bijna 10 procent. In 2020 verwisselden 154.000 woningen van eigenaar. In het vierde kwartaal kwam de gemiddelde transactieprijs uit op 365.000 euro.
De prijsstijging van appartementen vlakt dus wat af. De NVM ziet daarvoor een aantal redenen: na stevige prijsstijgingen in voorgaande jaren vinden consumenten ze te duur en in bepaalde regio’s worden er (te) veel van gebouwd.
Prijsstijging hoogst in Oost-Nederland, Amsterdam hekkensluiter
Lees dit opiniestuk van Marijn Jongsma terug: De huizenmarkt is niet immuun voor corona
Uiteraard zijn er grote verschillen per regio. Oost-Nederland wint aan populariteit, getuige de records in Hardenberg en Zutphen, waar huizen ruim 20 procent in prijs stegen. In bepaalde perifere gebieden lijken de huizen ‘op’ te raken: in de regio Ruurlo/Eibergen is het aanbod in een jaar tijd meer dan gehalveerd. Amsterdam is opvallend genoeg hekkensluiter met een prijsstijging van ‘slechts’ 3,4 procent. De hoofdstad kent veel appartementen, die in 2020 qua prijsontwikkeling achterbleven. Ook tegen de trend in: een 1o procent hoger aanbod. De vierkantemeterprijs in Amsterdam is natuurlijk al zeer hoog: de rek lijkt eruit.
‘In het verleden wilde elke Amsterdammer binnen de Ring A10 wonen, en namen ze genoegen met minder vierkante meters,’ zegt Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam. ‘Nu tijdens de coronacrisis het hele gezin aan dezelfde keukentafel zit te werken wordt er meer gezocht naar huizen met een tuin en grotere slaapkamers.’
Met als gevolg dat de prijzen in Zuidoost, Nieuw-West en Noord enorm zijn gestegen. Ook door andere factoren blijft het centrum achter, zegt Wijnen: ‘Eigenaren die hun huis kochten voor verhuur via Airbnb doen het nu in de verkoop, idem voor kleine beleggers die zich afvragen of hun verhuurde huis straks nog in de vrije huursector valt.’ De hoofdstad is nog steeds wel een kopersmarkt: zeven op de tien huizen wordt boven de vraagprijs verkocht.
Trek uit de Randstad zet door
De trend dat Randstadbewoners een woning buiten de grote steden zoeken, heeft zich in 2020 dus iets doorgezet. Kopers gaan in de niet-westelijke provincies in grotere huizen wonen (gemiddeld 40 vierkante meter extra), hetgeen volgens de NVM kan duiden op ‘het toegenomen belang van woonoppervlakte in thuiswerk/coronatijd’.
Het grootste deel van de ‘stadsverlaters’ blijft overigens in de provincies Noord- en Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland wonen. Minder dan 1 op de 10 kiest voor gebieden daarbuiten, maar dit aantal stijgt wel sterk. Gelderland en in minder mate Noord-Brabant zijn favoriet; in veel regio’s wordt al 1 op de 10 huizen aan voormalige stedelingen verkocht.
Die kopers brengen vaak een aanzienlijke overwaarde met zich mee. Gerssen: ‘Lokale kopers passen zich aan aan het biedingsgedrag in de stad. Als ze twee keer hun neus hebben gestoten, dan doen ze de derde keer gewoon mee.’
De lagere overdrachtsbelasting voor starters is volgens de NVM zo goed als zinloos. Hoes: ‘Er wordt door de verkoper ingecalculeerd dat de koper budget heeft. Het is voor de bühne. Het heeft me verbaasd hoe snel dat door de Kamer is gejast is. Wat ons betreft trekt een nieuw kabinet deze maatregel in.’