De waarde van het eigen huis stijgt jaar in jaar uit. Maar wat hebt u daaraan? Kunt u die vele tienduizenden of tonnen euro’s overwaarde ‘los’ krijgen? EW zet mogelijkheden op een rij.
De stijgende huizenprijzen stuwen het vermogen van gezinnen op tot grote hoogte. Of het huis nu in de Randstad staat, of daarbuiten. De eigen huizen van Nederlanders waren ruim 1.400 miljard euro waard in 2019, het laatste jaar waarover het Centraal Bureau voor de Statistiek cijfers heeft. Daartegenover stond een hypotheekschuld van ongeveer 700 miljard euro. Sindsdien zijn de huizenprijzen met 19 procent gestegen, terwijl de hypotheekschuld veel minder hard steeg.
Totale overwaarde boven 1.000 miljard euro
De totale overwaarde (huis min hypotheekschuld) van huishoudens nadert daarmee een duizelingwekkende 1.000 miljard euro – of is daar mogelijk al overheen. Vergelijk dat eens met de 400 miljard euro op spaarrekeningen, of de aandelen en obligaties waarin huishoudens 130 miljard euro hebben gestoken.
Het huis is een spaarpot die velen graag zullen aanspreken – een ton lenen kost door de lage rente nog geen 100 euro per maand. Dat maakt de aanschaf van een camper mogelijk. Of eerder stoppen met werken. Of je helpt er de kinderen mee bij het kopen van een – steeds duurder wordend – huis.
(tekst gaat na kader verder)
Wie? Veertigers
Waar? Huis in het midden van het land
Hypotheek? 4 ton
Waarde? Zeven jaar geleden gekocht voor 4 ton, nu 7 ton
Inkomen? 90.000 & 30.000 per jaar
Wens? Willen voor 100.000 uitbouwen (thuiswerken en verduurzamen)
Het huis is fijn, maar wel wat krap met toenemend thuiswerken en opgroeiende kinderen. Wanneer in dit voorbeeld 100.000 euro extra hypotheek wordt opgenomen om het huis uit te bouwen, dan levert dat fiscaal aftrekbare rente op. Dat is gunstig, want door de belastingteruggave dalen de maandlasten.
Daar staat tegenover dat de lening binnen maximaal 30 jaar moet worden afgelost, wat juist zorgt voor hogere maandlasten. Een veel gekozen vorm met aflossing is de annuïteitenhypotheek, waarvan de maandlast deels uit rente en deels uit aflossing bestaat. Bij een rente van 2 procent, komt de extra brutomaandlast uit op 370 euro. Het belastingvoordeel komt in dit voorbeeld uit op maximaal 70 euro per maand – en dat voordeel neemt af gedurende de looptijd.
Wie het fiscale voordeel links laat liggen en een aflossingsvrije hypotheek neemt, betaalt 167 euro per maand. Flink lager, ondanks het gemis aan renteaftrek. Nadeel: na 30 jaar bedraagt de schuld nog steeds 100.000 euro.
Ook het uitbouwen van het huis is populair, zegt Kitty de Heiden (42), Manager Hypotheken van ABN AMRO: ‘We zijn meer thuis dan ooit en daardoor denken we ook meer na over onze woonsituatie. Ons huis voelt ineens te klein of verouderd aan. We willen bijvoorbeeld meer ruimte, opdat we onze laptop niet meer aan de keukentafel hoeven te openen en daarmee werk en privé beter kunnen scheiden. En wanneer die beslissing is genomen, pak je dan meteen de verduurzaming mee?’
Overwaarde opnemen met een tweede hypotheek
Als huiseigenaar kun je niet bij elke bank binnenlopen voor een tweede hypotheek. Alleen bij de geldverstrekker waar de bestaande hypotheek loopt, kan een extra (tweede, derde of hogere) hypotheek worden afgesloten. ‘Maar dit is ook het ideale moment om de bestaande hypotheek tegen het licht te houden,’ zegt Jeroen Wolfsen (51), financieel adviseur van MoneyWise.
Wie? Veertigers
Waar? Appartement in Amsterdam
Waarde? Negen jaar geleden gekocht voor 6 ton, nu 1,3 miljoen
Hypotheek? 6 ton
Inkomen? 80.000 & 50.000 per jaar
Het aflossingsvrije deel van de hypotheek mag niet hoger zijn dan de helft van de waarde van het huis. Bij een huis van 1.300.000 euro bedraagt de aflossingsvrije hypotheek maximaal 650.000 euro. In dit voorbeeld luidt de wens om 100.000 euro extra te lenen voor een camper. Opgeteld bij de bestaande aflossingsvrije lening van 600.000 euro, komt de totale hypotheeklening uit op 700.000 euro.
Daardoor kan nog slechts 50.000 euro in de vorm van een aflossingsvrije hypotheek worden verstrekt. De andere 50.000 euro moet worden afgesloten in de vorm van een annuïteitenhypotheek (zie voor de uitleg ‘Verbouwen met renteaftrek’ op pagina 11). Of in de vorm van een lineaire hypotheek – dat is een hypotheek met een maandelijks vast bedrag aan aflossing.
Die regel hebben de banken met elkaar vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De code moet klanten behoeden voor te hoge onafgeloste schulden aan het eind van de looptijd van de hypotheek.
In de praktijk leiden verbouwingsplannen vaak tot het oversluiten van de bestaande hypotheek – inclusief een ophoging om de bouwplannen te financieren. De rente op de bestaande hypotheek is in veel gevallen hoger dan de rente die geldt voor nieuwe hypotheken. Met oversluiten kan van die lagere rente worden geprofiteerd. Wolfsen: ‘Dan kun je voor dezelfde maandlasten, of minder, je huis flink opknappen.’
Laden…
Word abonnee en lees direct verder
Al vanaf €15 per maand leest u onbeperkt alle edities en artikelen van EW. Bekijk onze abonnementen.
Bent u al abonnee en hebt u al een account? log dan hier in
Verder lezen?
U bent momenteel niet ingelogd of u hebt geen geldig abonnement.
Wilt u onbeperkt alle artikelen en edities van EW blijven lezen?
Er ging iets fout