Lege woonruimte verhuren? Zo pakt u het aan

Om het woningtekort het hoofd te bieden zijn er steeds meer initiatieven om ongebruikte woonruimte te verhuren aan starters. Die komen er op de huidige huizenmarkt niet tussen. Welke initiatieven zijn er en wat zijn de voor- en nadelen als u ruimte over hebt?

1.

Hoe werkt woningsplitsing?

Alleen al in de provincies Zuid-Holland en Utrecht wordt 7 miljoen vierkante meter woonruimte niet gebruikt. Hieronder valt veel ruimte bij senioren met grote, grondgebonden huizen met leegstaande zolders en slaapkamers, die ongebruikt blijven omdat de kinderen het huis uit zijn. De stichting Statiegeld op Jeugd (SOJ) springt daarop in door ouderen die een deel van hun huis aan een starter willen verhuren, te helpen om hun woning te splitsen.

Op die manier heeft zowel de jongere als de oudere een eigen opgang, douche, keuken en toilet. De jongere betaalt huur en helpt de oudere waar nodig, zodat deze langer thuis kan blijven wonen. Onder deze taken valt geen zorg, zoals iemand helpen aankleden, het gaat vooral om klusjes als samen de tuin onderhouden, medicijnen halen bij de apotheek en de ramen lappen. Mantelzorgers worden op die manier ook ontlast.

Omdat de jongere hulptaken doet voor de oudere wordt een deel van de huur weggespaard voor hun eigen kosten koper. Zo wordt toegewerkt naar het moment dat de jongere zelf een huis kan kopen.

2.

Hoe weet ik of ik mijn huis mag splitsen?

Er is geen landelijk beleid voor het splitsen van huizen. De gemeente moet toestemming geven voor woningsplitsing. Bij de ene gemeente kan een rijtjeshuis of hoekwoning kadastraal worden gesplitst. Een andere gemeente doet dat alleen bij vrijstaande woningen. Het is van belang hier goed naar te kijken. Door de splitsing ontstaan er twee of meerdere huizen. Het verhuurde huis valt in box 3 van de inkomstenbelasting. Er is geen recht op hypotheekrenteaftrek, maar daartegenover staat dat de huurinkomsten onbelast zijn. De waarde van het huis moet in box 3 worden opgegeven als bezit, maar een eventuele hypotheekschuld komt hierop in mindering.

3.

Hoe werkt hospitaverhuur?

Een andere optie is hospitaverhuur, het verhuren van een kamer die leeg staat. Daarvoor hoeft een huis niet te worden gesplitst. In een vaak gehoorde twijfel bij potentiële verhuurders gaat het om de goede huurbescherming in Nederland: je zou nooit meer van een huurder afkomen. Die angst is niet helemaal terecht, want bij hospitakamers gelden de eerste negen maanden van het huurcontract als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder reden (met een opzegtermijn van drie maanden) de huur opzeggen, de huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Pas na de proeftijd gaat de normale huurbescherming in.

4.

Hoe zit het met de belasting bij hospitaverhuur?

Elk jaar stelt de Belastingdienst de zogenoemde kamerverhuurvrijstelling vast. Die laat zich het best omschrijven als een ‘grens’ aan de huurinkomsten. Zitten de huurinkomsten onder deze grens, dan hoeft u hierover geen belasting te betalen. De kamerverhuurvrijstelling voor 2021 is vastgesteld op 5.668 euro per jaar of 472,33 euro per maand. Dat bedrag is inclusief kosten voor gas, water en licht en eventuele meubels.

Aan kamerverhuurvrijstelling is wel een aantal voorwaarden verbonden:

• De huurder en verhuurder moeten op hetzelfde adres staan ingeschreven
• Het huis moet het hoofdverblijf zijn van de huurder en verhuurder
• De verhuurde ruimte moet ‘onzelfstandig’ zijn. De bewoners mogen geen eigen voordeur hebben
• De verhuur moet structureel van aard zijn. Het mag niet om kortstondige verhuur gaan zoals bijvoorbeeld aan toeristen (Airbnb) of bij kort verblijf in het buitenland.

Als u aan deze voorwaarden voldoet, blijft het eigenwoningforfait in stand en behoudt u het recht op eventuele aftrek van de hypotheekrente over uw hele huis. U moet het eigenwoningforfait bij uw inkomen optellen, zonder de huurinkomsten.

Voldoet u niet aan deze voorwaarden, dan valt alleen het deel van het huis dat u bewoont onder het eigenwoningforfait. Ook dan hoeft u de huurinkomsten niet aan te geven, maar de waarde van het verhuurde deel valt dan in box 3 en die geeft u op als vermogen.

Dat werkt zo: stel, u woont in een huis van 100 vierkante meter en u verhuurt een kamer van 15 vierkante meter voor 500 euro per maand voor langere tijd. Dan geeft u de waarde van het gedeelte dat u verhuurt – in dit voorbeeld 15 procent van de WOZ-waarde – en een even groot deel van de eigenwoningschuld aan in box 3. De hypotheekrente over het verhuurde deel – dus 15 procent – mag u niet aftrekken. De hypotheekrente over het deel van het huis waar u zelf woont (in dit voorbeeld 85 procent) kunt u wél gewoon aftrekken.