Diverse grote steden willen beleggers op de huizenmarkt gaan weren. Zij kunnen vanaf 1 januari 2022 in verscheidene wijken – of zelfs de hele stad – dan geen goedkope en middeldure huizen meer opkopen om die te verhuren.
1.
Wat staat er in de wet?
Naar verwachting gaat op 1 januari 2022 een wetswijziging in die gemeenten de ruimte geeft een opkoopbescherming in te stellen voor huizen onder een bepaalde WOZ-grens. Die grens mogen gemeenten zelf bepalen. Alle koopwoningen in door de gemeente aangewezen wijken die onder die WOZ-grens vallen, mogen dan niet aan een belegger worden verkocht. De wet is volgens het kabinet alleen bedoeld voor goedkope en middeldure huizen en een steun in de rug voor wie een betaalbaar koophuis zoekt.
Lees ook over dit onderwerp: Jongeren hebben valse start op huizenmarkt
Volgens de wetswijziging moeten gemeenten die prijsgrens wel onderbouwen. Ook moeten gemeenten kunnen aantonen dat de maatregel ‘noodzakelijk en effectief’ is.
Praktisch gezien werkt het zo: als huizen die onder de opkoopbescherming vallen van eigenaar wisselen, mag de nieuwe eigenaar de woning in de eerste vier jaar niet verhuren. Gemeenten hopen zo dat kopen alleen aantrekkelijk is voor kopers die er zelf willen wonen.
Er zijn uitzonderingen: als een huis al een huurwoning was, mag het een huurwoning blijven. Maar daarvoor moet een pand minstens een half jaar vóór de verkoop verhuurd zijn om huurwoning te mogen blijven.
Ook voor ouders die een huis kopen voor hun kinderen en aan hen willen verhuren, kan een uitzondering worden gemaakt. Daarvoor kan een verhuurvergunning worden afgegeven.
Gemeenten kunnen zelf meer uitzonderingen bedenken. Bijvoorbeeld als iemand net een huis heeft gekocht en overlijdt en je niet van de erfgenamen kunt verwachten dat die dan zelf maar in dat huis gaan wonen.
2.
Welke steden gaan beleggers aanpakken?
Amsterdam heeft laten weten dat het de opkoopbescherming het liefst voor de hele gemeente invoert. Ook de gemeente Utrecht wil dat, vooral om een waterbedeffect te voorkomen. Ook Tilburg denkt aan invoering in de hele stad.
Den Haag en Groningen overwegen een opkoopbescherming voor de hele stad, maar zijn er nog niet over uit.
Lees ook het omslagverhaal: Zo financiert u creatief uw huis
Utrecht heeft al aangegeven de WOZ-grens zo hoog mogelijk te willen instellen. Ook Amsterdam wil de regels zo opstellen dat zoveel mogelijk huizen onder de opkoopbescherming vallen. Tilburg heeft al een specifieke waarde in gedachten: de NHG-grens. Dat is het maximumbedrag waarvoor je een hypotheek met hypotheekgarantie kunt nemen. Die wordt jaarlijks vastgesteld en is nu 325.000 euro.
3.
Wat is de stand op de woningmarkt?
De starter op de huizenmarkt heeft het niet makkelijk, schreef Jeroen van Wensen in maart in EW. Huizenprijzen staan op recordhoogte, mede door het enorme huizentekort. Daar staan weliswaar een zeer lage hypotheekrente en daardoor lage maandlasten tegenover, maar de lening die de starter van de bank krijgt, is vaak niet hoog genoeg om een huis te kunnen kopen.
Starters op de woningmarkt nemen daarom steeds grotere risico’s om een huis te kunnen kopen, constateert toezichthouder AFM donderdag.
Vorig jaar kwam eenderde van alle verkochte woningen in de vier grote steden in het bezit van investeerders.
4.
Starters en beleggers vissen in dezelfde vijver
Voor starters op de huizenmarkt kan het nuttig zijn om te zoeken naar plekken waar de huizen nu nog relatief goedkoop zijn, maar waar de prijzen snel stijgen. Want een snelle stijging betekent misschien wel dat de locatie in trek is, bijvoorbeeld door gentrificatie als gevolg van nieuwbouw en renovatie. Veel kopers wijken uit naar deze opkomende plekken omdat de populairste, vaak meer centraal gelegen wijken en buurten te duur zijn geworden. Elk jaar speurt de redactie van EW naar deze ‘parelwijken’ in de resultaten van het gezamenlijke onderzoek met het Kadaster naar de huizenprijzen per vierkante meter.
Starters en particuliere beleggers vissen vaak in dezelfde vijver. De beleggers slaan toe in de parelwijken omdat zij daar optimaal rendement halen uit hun investering. De prijzen zijn er nog laag zijn en mensen willen er blijkbaar graag wonen.
Op de kaartjes hieronder zijn voor de vier grote steden plus Eindhoven de gemiddelde vierkantemeterprijzen op buurtniveau weergegeven. Het gaat om de prijzen voor huizen die in 2020 zijn verkocht. Ook is voor elke buurt de procentuele prijsstijging in 2020 ten opzichte van het jaar daarvoor weergegeven. In onder meer Amsterdam is te zien dat er nog maar weinig prijsstijging was rond de grachten en dat er vooral beweging was aan de randen van de stad: in Noord, West en in Gein, in het uiterste puntje van Zuidoost.
Prijzen in de steden
Vierkantemeterprijzen en prijsontwikkeling per buurt in 2020
©EW Bron: EW/Kadaster (2021)