In een serie van vier interviews laten deskundigen zien wat er misgaat met de woningmarkt en hoe het verder moet. De derde is Dirk Brounen (48), hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg.
EW Wat is volgens u het grootste probleem op de woningmarkt?
Dirk Brounen: ‘We hebben een te grote fixatie op hoeveel huizen er moeten worden gebouwd: 100.000 nieuwe huizen per jaar. Dat blijkt al jaren niet haalbaar. Ik denk dat het niet slim is om je zo te fixeren op een getal dat je niet kan halen. Volgens mij is er in Den Haag geen knop waarmee je de nieuwbouw omhoog kan stuwen. Want als die er wel was geweest, dan hadden ze hem gebruikt. Ik begrijp zeker dat verruiming van het aanbod helpt. Ik ben een econoom en begrijp hoe vraag en aanbod werken, maar “bouwen, bouwen, bouwen” is niet simpel en lukt ook helemaal niet.’
EW Wat moet er dan gebeuren?
Brounen: ‘Ik denk dat we moeten nadenken hoe de ideale structuur van het aanbod eruit moet zien. Dat aanbod is scheef. Het voordeel van een bouwminister is dat die invloed kan hebben op de structuur op de lange termijn. Daar kun je beleid op maken, want je weet hoeveel Nederlanders er zijn. Je weet ook hoe ze nu wonen en wat er in de komende jaren gaat veranderen. Dat is demografie. Je weet ook wat die mensen verdienen. Rijke mensen zullen waarschijnlijk over vijf jaar niet arm zijn. En mensen die arm zijn, zullen niet opeens rijk zijn. Dan moet je nadenken welke woningvoorraad daarbij past.
‘Dat is een andere discussie dan alleen maar roepen dat er 100.000 huizen per jaar bij moeten komen. Kijk naar de cijfers, de feiten, en baseer daar beleid op. Dat is heel lang niet gebeurd.’
Hoe komt Nederland uit de woningmarktimpasse?
Deel I: ‘Het tekort wordt alleen maar groter’
Deel II: ‘Nog meer regulering is niet de oplossing’
EW Maar nadenken en praten over wat er nodig is aan huizen, leidt niet snel tot woonruimte voor mensen die dat nú nodig hebben?
Brounen: ‘Het probleem wordt niet meteen kleiner, maar het wordt wel haalbaarder om het aan te pakken. Het is de woningmarkt en niet de markt voor wegwerpaanstekers. De woningmarkt is log en traag, maar ook enorm belangrijk, want een huis kopen is de grootste investering die mensen doen in hun leven.’
EW Wat is dan zo scheef aan de huidige huizenvoorraad?
Brounen: ‘Dat hangt heel erg van de plek af. In Amsterdam bijvoorbeeld woont meer dan de helft van de mensen in een corporatiewoning. In andere landen zijn die sociale huurwoningen voor arme mensen, maar in Amsterdam en op veel andere plekken is dat scheef gegroeid. Je kunt je afvragen of die enorme sociale huurvoorraad voor al die mensen eigenlijk wel nodig is. Misschien is commerciële huur veel beter voor ze. Je moet je afvragen welke groep van de samenleving echt behoefte heeft aan sociale huur en daar ook alle recht op heeft.
‘Jonge mensen tussen de twintig en dertig zouden geholpen zijn met een ruimer segment middenhuur. Want die hebben nog geen vaste arbeidscontracten, willen waarschijnlijk ook nog helemaal niet kopen. In 2010 heb ik al eens naar de demografische cijfers gekeken. Vergrijzing is geen verrassing, maar er is geen beleid op gemaakt. Die ouderen wonen nu ruim en kunnen niets kleiners vinden. Het probleem zit dus in de verkeerde structuur. In Nederland is dat stukje niet-sociale huur heel klein. En dat is echt een probleem op dit moment.’
EW Waar ligt dan de oplossing?
Brounen: ‘In andere landen zie je grote commerciële partijen, zoals Vonovia in Duitsland, die dat gat vullen. Vonovia heeft 430.000 huurwoningen in portefeuille. Het zou fijn zijn als we in Nederland ook twee van dat soort bedrijven hadden, want dan hadden we veel minder problemen op de woningmarkt gehad.
‘Ik denk dat het ook zou helpen als de overheid zich afvraagt: wie wil ik helpen om in welk segment een huis te bemachtigen? Corporaties zijn heel duidelijk gestimuleerd om de sociale huur te organiseren en dat doen ze ook prima. Maar daar krijgen ze ook allerlei middelen voor. Huizenbezitters hebben de hypotheekrenteaftrek. Maar hoe zit het dan met het segment daartussen? Daar wordt weinig over gesproken. In Nederland hebben particuliere verhuurders 800.000 huizen. Als die eigenaren gaan verkopen, dan wordt het probleem groter, want de middenhuurwoningen, die al schaars zijn, verdwijnen dan.’
EW Wat is uw boodschap aan de politiek?
Brounen: ‘Handel op basis van feiten. Hoeveel particuliere beleggers verkopen nu echt hun verhuurde huis door alle overheidsmaatregelen? Wat is hun rendement geweest over de laatste tien jaar? Nu roept men van alles, maar de feiten ontbreken. Wat als die beleggers wel nette huren hebben gevraagd?
‘Onlangs liet Jos Baeten, de CEO van verzekeraar ASR, weten dat hij met de huidige wetgeving geen rendement meer kan maken op de bouw van nieuwe woningen. Hij stopt met investeren in nieuwbouw, zei hij. Maar ik wil dan weten wat zijn rendement is geweest over de laatste tien jaar. Als dat meer dan genoeg is geweest, dan kan het best nu even tegenzitten, maar is dat geen reden om er zo met gestrekt been in te gaan. Dat is niet heel functioneel.
‘Mijn boodschap is dat de overheid en de politiek met die mensen moet praten. Wat hebben de bouwers en projectontwikkelaars echt nodig om bij te dragen aan de oplossing van het woningtekort? Ga er niet op voorhand vanuit dat ze mensen willen uitbuiten met hoge prijzen en hoge huren. Praat met ze en zoek de oplossing. En dat geldt ook omgekeerd. Baeten van ASR zei op de radio dat bouwminister Mona Keijzer hem elk moment mag bellen. Maar dat is niet hoe het hoort te gaan. Zo los je geen probleem op. Overheid en markt hebben jarenlang niet met elkaar gesproken over de woningmarkt. Terwijl dat wel moet.’
EW Waarmee zou dat gesprek moeten beginnen?
Brounen: ‘Zorg dat je niet dogmatisch bent. Probeer eens met feiten een verhaal te maken over hoe de woningmarkt er op lange termijn uit moet zien. Ga als overheid op zoek naar partners. Praat met corporaties, investeerders, particuliere beleggers en uiteraard de bouwers en projectontwikkelaars. Ga niet alleen maar vertellen wat ze niet meer mogen. Want dat is wat we de laatste jaren hebben gezien. Het gaat om een diagnose van het probleem. Hoe zorgen we er bijvoorbeeld voor dat gemeenten niet zulke hoge grondprijzen vragen?
‘Het is voor de minister goed om niet steeds voor de korte sprint te gaan. Denk na over hoe we op de langere termijn de voorraad moeten vergroten en verdelen. Je kunt nu wel drie beleidsnotities schrijven over de bouw, maar dat levert niets op, als je niet eerst met de markt hebt gepraat. Als de overheid niet praat met mensen, dan maak je ook geen afspraken. Dan maak je alleen maar afspraken met jezelf en dat hebben we eigenlijk te veel gezien.’
EW Er is ook een scherpe verdeling tussen huizenbezitters en huurders. Hoe los je dat op?
Brounen: ‘Als je al tien jaar een koophuis bezit, bezit je op papier veel meer waarde. Daar heb je niks voor hoeven doen. De huurder heeft dat voordeel niet gehad en heeft nu waarschijnlijk een 40 procent hogere huur dan tien jaar geleden. Dat zijn gewoon harde feiten. Je krijgt nu de great wealth transfer: de babyboomers gaan overlijden en dragen hun geld over aan hun kinderen. De erfgenamen krijgen dan ook meer ruimte op de woningmarkt om duurdere huizen te kopen.
‘Alleen sterven niet alle babyboomers rijk. Als ze alleen maar een huurhuis hadden, dan hebben hun kinderen pech. Dat is op termijn niet gunstig voor de samenleving. Je krijgt een groep die niet meer kan aanhaken. Ik merk het bij mijn studenten die zich erg zorgen maken over hun toekomst. Ze hebben binnenkort een mooie universitaire titel, maar kunnen ze nog wel een huis kopen? Velen vrezen dat het niet meer lukt. Die angst wordt elk jaar groter. Ze verdienen te veel voor de sociale huur en de middenhuurwoningen zijn er niet meer. Als de samenleving deze mensen geen kans meer geeft op een woning, dan gaat het niet goed.’
Schrijf u in voor onze middagnieuwsbrief
Met de gratis nieuwsbrief EW middag wordt u dagelijks bijgepraat met commentaren en achtergronden bij de belangrijkste nieuwsverhalen.
