Er is woningnood, de huizenprijzen stijgen en het aantal huurhuizen neemt af, omdat beleggers hun bezit verkopen. Hoe komt Nederland uit deze impasse? In een serie van vier interviews laten deskundigen zien wat er misgaat en hoe het verder moet. De eerste is Peter Boelhouwer (65), hoogleraar housing systems aan de Technische Universiteit Delft.
EW Wat is nu het grootste probleem op de huizenmarkt?
Peter Boelhouwer: ‘Dat is het woningtekort. Dat is de laatste jaren opgelopen en officieel becijferd op 4,9 procent. Dat betekent dat we ruim 400.000 woningen te weinig hebben. En dat tekort gaat de komende twee jaar verder oplopen, omdat het aantal verstrekte bouwvergunningen behoorlijk is afgenomen.
‘Ondanks alle retoriek van “bouwen, bouwen, bouwen”, gaan we dus nog minder huizen toevoegen. Daarbij komt dat ook private investeerders zich terugtrekken uit de woningbouw. Je zag tot voor kort dat kleinere particuliere beleggers ook in nieuwbouw en vooral transformatie stapten, ook huizen splitsen. Dat gaat minder worden. Dat is wel vrij zorgelijk.’
EW Waarom wordt er zo weinig gebouwd?
Boelhouwer: ‘Dat heeft vooral te maken met de gestegen rente. Daardoor komt een aantal van de geplande gebiedsontwikkelingen onder druk te staan. Die rente is de belangrijkste reden, maar het probleem is dat er niet één aanwijsbare oorzaak is. Er wordt nu ook erg gefocust op binnenstedelijk bouwen, maar dat is hartstikke duur. Tweederde deel van wat er wordt gebouwd, moet bovendien betaalbaar zijn, voor sociale huur bijvoorbeeld. Dat zet het rendement van bouwers en projectontwikkelaars onder druk. In de praktijk is er ook een gebrek aan handjes, en dan bedoel ik vooral ambtenaren die bij de planvoorbereiding betrokken zijn. Niet alle plannen kunnen daardoor in behandeling worden genomen.
‘Vertragingen ontstaan ook, omdat er steeds meer protesten en bezwaren komen als er binnenstedelijk gebouwd wordt. Dat zorgt zo voor jaren aan vertraging. Dan moet je de plannen herzien en kan het economisch soms niet meer uit. Of de vraag is veranderd. Dan bouwen we eengezinswoningen, maar is er toch meer behoefte aan kleinere huizen voor alleenstaanden of senioren. Het probleem is, kortom, complex.’
EW Zijn de stijgende huizenprijzen geen probleem?
Boelhouwer: ‘Dat moet je niet overdrijven, want we hebben ook te maken gehad met een behoorlijke daling van de huizenprijzen van 8 procent in 2023. De inflatie was ook torenhoog, dus dan valt de stijging wel mee. Bovendien zijn de lonen ook fors gestegen, dus veel mensen kunnen meer uitgeven. Als je het internationaal bekijkt, dan zijn er landen die een nog veel hogere stijging laten zien.’
EW Er is nu veel aandacht voor beleggers die hun huurhuizen verkopen. Is dat erg voor de woningmarkt?
Boelhouwer: ‘Het is maar net welk perspectief je kiest. De afgelopen jaren kochten beleggers heel veel huizen op en verhuurden die vervolgens. Je kunt zeggen dat er nu een correctie plaatsheeft. Er komen weer meer huizen beschikbaar op de koopmarkt. Het is nog niet echt te gek, dus het is te overzien.
‘Maar het is wel een probleem dat we in Nederland een vrij kleine private huursector hebben. Er zijn mensen echt aangewezen op die sector, ze hebben geen toegang tot de sociale huursector want ze verdienen net te veel. Ze kunnen ook geen woning kopen en dan is de enige optie die je hebt – ook als je in de stad wil wonen – de private huursector. Die wordt nu kleiner en duurder.
‘Beleggers doen alles om weg te komen uit de middenhuur. Die is gereguleerd waardoor ze minder huur kunnen vragen. Institutionele partijen blijven nog wel actief, maar particuliere beleggers zijn helemaal gestopt met nieuwbouw en bestaande ruimte transformeren tot woonruimte doen ze ook niet meer. Dat is een kwalijke ontwikkeling. De mensen die nu die huurhuizen kopen zijn mensen met hogere inkomens. Huurders kunnen die huizen vaak niet betalen.’
EW Mensen met een koophuis zijn de insiders en de huurders die willen kopen, maar dat niet kunnen betalen, zijn de outsiders?
Boelhouwer: ‘Dat speelt al jaren, maar behoeft ook enige nuancering. De woonlasten van mensen met een koophuis zijn hartstikke laag en de laatste zes jaar ook gedaald. Ze waren in 2021 gemiddeld 16 procent van hun inkomen kwijt zijn aan hun hypotheek. Huurders zijn rond de 25 procent kwijt aan woonlasten. De mensen met een eigen huis subsidiëren we alleen enorm. Toegang verwerven tot die koopmarkt, is steeds moeilijker geworden.’
EW De Wet betaalbare huur heeft geen goed gedaan?
Boelhouwer: ‘Ik vind het een onverstandige wet. Je mag best de huur reguleren, maar dan moet je ook rekening houden met de investeringscapaciteit. Je hebt de private investeerders wel nodig. Nu is die relatie helemaal losgelaten en dat is het domste wat je kunt doen. De vrije huursector wordt nu bijna gehalveerd door de middenhuur te reguleren. Wat er over blijft aan vrije sector huur wordt door de enorme vraag naar woonruimte heel duur.
‘De fiscale druk voor de beleggers is ook enorm toegenomen. Op een bezit van 400.000 euro moet je 2 procent per jaar in box 3 betalen. Dat is 8.000 euro. Particuliere beleggers hebben al te maken met rentestijgingen, want vaak is de aankoop van zo’n huis met een deel vreemd vermogen gefinancierd. Dan moeten ze nu ook nog, als hun bezit in de middenhuursector valt, de huur verlagen. Dus er zijn beleggers die een negatief rendement maken door alle maatregelen. Dan draai je een deel van de woningmarkt de nek om. Dat is gewoon niet verstandig.’
EW Wat is uw boodschap aan de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Mona Keijzer (BBB)?
Boelhouwer: ‘Ze moet zorgen dat de bouwproductie op gang komt. Dus zorg dat al die plannen die in de pijplijn zitten, ook tot stand komen. Haal de hobbels weg. Probeer het proces ook te versnellen en de bezwaren minder ruimte te geven. En zorg dat het makkelijker wordt om woningen te splitsen of aan meerdere personen te verhuren. Nu is dat vaak heel lastig. Zorg dat de bestaande voorraad beter wordt gebruikt. Haal belemmeringen weg op het gebied van uitkeringen en subsidies, zodat het delen van een woning makkelijker kan.’
EW Is Mona Keijzer de juiste persoon op de juiste plek?
Boelhouwer: ‘Ze is wel daadkrachtig en dat hebben we nodig. Dus dat is positief. Wat het spannend maakt, is dat we toch moeten gaan bouwen in agrarische gebieden. Het is de vraag of ze dat met de achterban van BBB voor elkaar krijgt. Ook op het gebied van waterberging en waterkwaliteit zijn er wat discussies met de agrarische sector.
‘Er is vreselijk veel behoefte aan een ruimtelijke visie, maar dan moeten er pijnlijke keuzes worden gemaakt die de landbouw zullen raken. De vraag is of zij dat durft. Er is een enorme druk op de beschikbare ruimte en dan ben ik wel bevreesd dat de BBB niet bereid is om beslissingen te nemen die de achterban pijn doen.’