De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ziet de krapte op de huizenmarkt niet afnemen. De prijzen blijven hoog, zegt voorzitter van NVM-vakgroep Wonen en makelaar Lana Gerssen (47). Kopers hebben het lastig en verkopers hebben de wind mee, ook in 2025.
EW Hoe ziet de huizenmarkt eruit in 2025?
Lana Gerssen: ‘Verkopers hebben het makkelijk, kopers niet. Van de verkopers wil 80 procent nu eerst iets kopen voordat ze verkopen, omdat het zo moeilijk is iets te vinden. De markt is erg krap. Volgend jaar zal dat niet anders zijn. De prijzen blijven stijgen doordat de vraag veel groter is dan het aanbod. Nu wordt er in tweederde van de gevallen overboden. Dat aandeel zal niet dalen, denk ik.
‘Voor de makelaars lijkt dat fijn. Maar we leven vooral van transacties, en met zo’n woningnood is dat lastig. Er zijn nu voor elk huis meerdere geïnteresseerden. Dat betekent dat je elke keer veel mensen moet teleurstellen. De verkoper is altijd blij, maar je ziet dat er ook mensen zijn die er gewoon niet meer aan te pas komen. En dat is heel vervelend. Vooral alleenstaande starters kunnen geen huis meer kopen. En als je met z’n tweeën een huis koopt, moet je ook best wat geld hebben.’
EW Zal vooral de huurmarkt in 2025 verder opdrogen?
Gerssen: ‘Ja, dat denk ik wel. Ook daar is veel meer vraag dan aanbod. In het derde kwartaal van dit jaar zijn ruim zesduizend “kale” huurwoningen verhuurd. Dit is 18,9 procent minder dan een jaar eerder. De prijzen stijgen daardoor gigantisch. En dan heb je nog een uitpond-tsunami: veel particuliere beleggers verkopen hun huurhuizen.
‘Er wordt nog altijd te weinig gebouwd. Die honderdduizend huizen per jaar die moeten worden gebouwd, halen we al jaren niet. Daar zitten ook huurwoningen bij. Dat uitponden gaat gelukkig niet in een grote golf, maar geleidelijk. Het is voor kopers fijn dat er huizen op de markt komen, maar die zijn niet altijd de goedkoopste. Het is een heel vervelend verhaal voor huurders die op zoek zijn. En het verschil tussen kopers en huurders is dat kopers vaak wat meer tijd hebben. Dat mensen met hoge nood geen huurhuis kunnen vinden, is echt tragisch.’
EW Hoezo is dat tragisch?
Gerssen: ‘Ik zoek nu voor een moeder van twee kinderen een huurhuis. Zij ligt in scheiding met haar man, en ze wonen noodgedwongen nog altijd samen in een twee-onder-een-kapwoning. Hij kan de hypotheek wel voortzetten, maar zij zoekt naar een huurhuis voor haar en de kinderen. Vroeger kon ik zeggen: we vinden binnen een half jaar wel iets, maar nu is dat onmogelijk.
‘Ze zijn al anderhalf jaar aan het worstelen. Ze kan echt niets kopen en staat op een wachtlijst voor sociale huur, maar dat duurt ook lang. Ondertussen kun je je wel voorstellen hoe de sfeer in zo’n huishouden is. Dat is niet goed voor de kinderen en ook niet voor de ouders. Het geeft een machteloos gevoel dat ik niets voor haar kan doen.’
EW Stoort het ook dat jullie niet gehoord worden in Den Haag?
Gerssen: ‘We leveren veel cijfers en marktanalyses aan Tweede Kamerleden, maar sommigen vegen die van tafel als “lobbypraat”. Dat is niet zo, er is echt iets aan de hand. Kijk nu eens echt naar de data, en besluit dan wat je moet doen. Je kunt de cijfers niet negeren.
‘Bij de presentatie van de cijfers over het derde kwartaal zei ik al dat Tweede Kamerleden, gemeenten en de Woonbond over elkaar buitelden om maatregelen tegen verhuurders te nemen. Maar nu zijn ze ijzingwekkend stil en laten ze potentiële huurders letterlijk in de kou staan. Het Kadaster – toch niet een partij die je van een lobby kunt verdenken – ziet een stijging van 69 procent van woningen die eerst werden gehuurd en die nu de verkoop ingaan. Ik denk dat je die signalen serieus moet nemen.’
EW Wat moet er dan gebeuren in 2025?
Gerssen: ‘Ik denk dat we wat minder strak moeten kijken naar alles wat we in dit land aan regels voor de woningmarkt hebben. Vergunningen voor nieuwbouw duren vaak onnodig lang, doordat ambtenaren regelmatig wel iets weten te vinden wat een proces vertraagt. We zien dat in Den Haag echt wel wordt ingezien dat er wat moet veranderen. Maar bij gemeenten, provincies en waterschappen is dat niet altijd zo. Gemeenten hebben ook een groot tekort aan ambtenaren om de aanvragen te beoordelen. En als ze er wel zijn, leggen ze vaak zout op elke slak.
‘Ook maken veel mensen over alles bezwaar. Ze weten dat er meer huizen nodig zijn, maar willen die niet in hun achtertuin. Ze hebben ook behoorlijk veel rechten om dat te blokkeren en daar maken ze gebruik van. Ik hoop echt dat we daar in 2025 paal en perk aan stellen. Er komt een wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, om mogelijk te maken dat de minister ingrijpt als er niet wordt doorgepakt. Er komt ook een voorstel om de gang naar de rechter te verkorten.
‘Dat zijn nuttige zaken, maar ook die maatregelen laten nog wel even op zich wachten. Bewoners moeten zich afvragen of hun eigen belang nu opweegt tegen dat van mensen die een dak boven hun hoofd moeten krijgen.’
EW Hoe komt er meer doorstroming in het nieuwe jaar?
Gerssen: ‘Doorstroming is essentieel. Als we een woning bouwen voor senioren, kan een gezin met kinderen naar het huis dat zij achterlaten. Iemand anders kan weer naar het gezinshuis dat vrijkomt, enzovoort. Daaraan hebben starters veel meer dan aan dure nieuwe huizen bouwen. We bouwen nu te weinig, maar ook niet altijd de juiste woningen. Je moet veel flexibeler omgaan met al die betaalbaarheidseisen.
‘Dat tweederde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, zorgt dat projectontwikkelaars hun plannen niet altijd financieel rond krijgen. En als dat niet lukt, bouwen ze niet. We zien dat investeerders en beleggers naar het buitenland gaan. Dat zorgt voor steeds minder huurwoningen in het middensegment. Het is een stapeling van maatregelen die niet een goede uitwerking heeft op de woningmarkt. Ik hoop dat er in 2025 meer aandacht voor komt.’
EW Wat zou u aanpakken?
Gerssen: ‘Optoppen, transformeren en splitsen van kantoren en woningen moet makkelijker kunnen. Je moet grootschalige gebieden bestemmen voor huizenbouw en samen met andere initiatieven, zoals een straatje erbij, zorgen voor verandering in de markt.
‘Beleggers hebben het moeilijk. Zorg dat zij niet weggaan uit de huizenmarkt in Nederland. Die beleggers zitten vaak in het middenhuursegment waar zoveel behoefte aan is. Kijk naar de regels die ervoor zorgen dat die beleggers afhaken. De overdrachtsbelasting gaat per 1 januari 2026 voor beleggers iets naar beneden, maar dan nog heb je de heffing over het rendement in box 3. Verder heb je ook nog de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap. Dan zijn er ook gemeenten die er nog wat regels bij gooien. Ja, dat is gewoon te veel.’
EW Als u op de stoel van bouwminister Mona Keijzer zou zitten, wat zou u dan in 2025 meteen veranderen?
Gerssen: ‘Ik zou meer daadkracht willen zien. Zeg tegen de gemeentes dat je huizen wilt bouwen. Als ze niet meewerken, grijp dan in. Dus minder praten en meer bouwen. Evalueer ook snel al die regels in de woningmarkt. Je moet ook zaken durven te herzien. Er is ook meer geld nodig. Als je betaalbare huizen zo belangrijk vindt, subsidieer ze dan ook.’
EW Is het nog wel leuk om makelaar te zijn in 2025?
Gerssen: ‘We hebben volle agenda’s en dat vinden we leuk, want we houden van lange dagen maken. Dat zal in 2025 niet anders zijn. Alleen: al die teleurstellingen doen wel wat met je. Er staan zo veel mensen langs de kant die op dit moment de woningmarkt niet op kunnen. We hebben geen lobbyboodschap. Er is echt een probleem.’
Schrijf u in voor onze middagnieuwsbrief
Met de gratis nieuwsbrief EW middag wordt u dagelijks bijgepraat met commentaren en achtergronden bij de belangrijkste nieuwsverhalen.
