De Hypotheker ziet het aantal hypotheekaanvragen stijgen. Dat betekent niet dat de de problemen op de huizenmarkt zijn opgelost, zegt commercieel directeur Mark de Rijke (51). ‘Een alleenstaande starter is nu vrijwel kansloos.’
Mark de Rijke is commercieel verantwoordelijk voor de 187 vestigingen van De Hypotheker, de marktleider in onafhankelijk hypotheekadvies. Wat verwacht hij van 2025?
‘De hypotheekrente is lager dan een jaar geleden. Volgend jaar zal de rente naar onze verwachting nog wat dalen – als de inflatie onder de 2 procent blijft – en dat betekent dat kopers weer meer kunnen lenen. Dat zal ook resulteren in stijgende prijzen. Zeker zolang de vraag naar woningen en het aanbod van beschikbare woningen op dit niveau blijft.’
Dat maakt het steeds lastiger om een betaalbaar huis te vinden. Tegelijk kochten meer jonge starters een eerste huis in het derde kwartaal van dit jaar. Op jaarbasis gaat het om een stijging van 20 procent in de leeftijdscategorie tot 35 jaar, van wie 81 procent starter is, meldt De Hypotheker.
De Rijke wijst erop dat starters meer zijn gaan verdienen, en dat vooral stellen hun eerste stappen op de koopmarkt hebben gezet. ‘Die starters vormen een bijzondere groep. Ze hebben vaak goede banen en ouders die kunnen helpen,’ zegt hij. ‘Een alleenstaande starter is nu vrijwel kansloos.’
Kansloze groep wordt steeds groter
Met de stijgende huizenprijzen wordt die groep die niets meer kan kopen alleen maar groter. De Rijke verwacht voor 2025 wat minder harde prijsstijgingen dan dit jaar, maar nog altijd met een procent of 5.
Voor hypotheekadviseurs is er ook in deze krappe markt nog genoeg werk. Vooral omdat steeds meer maatwerk nodig is. Zoals met een familiehypotheek: een lening die lijkt op een gewone hypotheek, maar waarbij een familielid (een deel van het) het kapitaal levert om een huis te kopen.
In het derde kwartaal van 2024 was het aantal hypotheekaanvragen 10 procent hoger dan in dezelfde periode in 2023. Over heel 2024 steeg het aantal aanvragen zelfs met 20 procent. Ook 2025 wordt een goed jaar voor hypotheekadviseurs, denkt De Rijke.
‘In 2025 zal het aantal transacties verder stijgen, ondanks de schaarste in het aanbod van koophuizen,’ zegt De Rijke. ‘De Europese Centrale Bank heeft een paar keer de rente verlaagd. Als dat in 2025 nog een paar keer gebeurt, kan het voor sommige mensen interessant zijn om hun hypotheek over te sluiten. De afgelopen jaren lag die markt helemaal stil, omdat de rente steeg.’
Stel: je hebt een hypotheek met 4,5 procent rente en een looptijd van vijf of tien jaar, en de rente zakt naar 3 procent. Dan wordt oversluiten een interessante optie. ‘Nu nog niet,’ zegt De Rijke. ‘Maar wel als de rente nog wat verder zakt.’
Uitdagingen in 2025
De grootste uitdaging voor De Rijke komend jaar: ‘Hoe gaan we al die mensen helpen die een huis zoeken? Mensen zitten klem. Huren is op dit moment geen alternatief, en wordt alleen maar moeilijker. Het aanbod aan huurwoningen daalt. Dat drijft mensen naar een koopwoning, maar die is er vaak niet.
‘Een andere grote uitdaging is de stroperigheid in de processen van banken en hypotheekverstrekkers om een hypotheek toe te kennen. Adviseurs hebben weinig bewegingsvrijheid, want door de strenge wet- en regelgeving hanteren geldverstrekkers erg voorzichtig beleid. Er is weinig ruimte om individuele cases te bespreken met geldverstrekkers. En door drukte bij de geldverstrekker duurt het langer om een hypotheek rond te krijgen. Dat is voor ons, maar vooral voor kopers, erg vervelend en geeft logischerwijs extra stress tijdens het koopproces.’
Meer regie
Net als bouwers en projectontwikkelaars bepleit De Rijke meer regie op de huizenmarkt. ‘In feite zou er een Marshallplan voor de woningmarkt moeten komen om meer huizen gebouwd te krijgen.’
Wijs gebieden aan waar dat kan en moet, zegt hij, net zoals met de Vinex-wijken gebeurde. Binnenstedelijk bouwen is erg duur en is dus niet de enige oplossing. Ook moeten er minder lokale en regionale verschillen zijn in bouwvoorschriften. De ene gemeente is veeleisender dan de andere. Als het standaardhuis overal net iets anders moet worden gebouwd, bereiken bouwers lastiger kostenvoordelen.
‘We kunnen wel allemaal nieuwe eengezinswoningen neerzetten van 6,5 ton, maar de focus moet liggen op het vergroten van de doorstroming,’ zegt De Rijke. ‘Er zijn mensen die vinden dat ze te ruim wonen en naar een kleinere eindwoning willen. Maar die moet er dan wel zijn. Zo’n verhuisbeweging kan een behoorlijk aantal transacties in gang zetten.’
Door onzekerheid over de nieuwe kabinetsplannen rondom verduurzamen, bijvoorbeeld als het gaat om subsidies en de salderingsregeling, is er volgens De Rijke teruglopende interesse in verduurzaming van bestaande huizen. In het derde kwartaal van 2024 was één op de acht hypotheekaanvragen bestemd voor woningverbetering, liefst 37 procent minder dan in dezelfde periode in 2023.
‘Je ziet bij kopers steeds meer twijfel of het nog wel loont om die investeringen te doen,’ zegt De Rijke. ‘We wijzen voortdurend op de waardevermeerdering die je krijgt bij een duurzaam huis. Maar mensen beslissen zelf, en nu zijn ze niet zeker meer van hun zaak.’
De Rijke wijst ook naar gemeenten die grond hebben gekocht in de duurste periode. Ze denken nu: wacht nog maar even met de verkoop daarvan voor de bouw van huizen. Ze willen hun geld terugverdienen of zelfs flinke winst maken. Met meer regie door het Rijk komt daar in 2025 een einde aan, hoopt De Rijke.
Soepele regels
Ruim zeven op de tien consumenten wil versoepeling van regelgeving, zodat op meer locaties kan worden gebouwd. Dat blijkt uit onderzoek van De Hypotheker. Het is de enige remedie tegen de huizennood en alle problemen die daaruit volgen.
‘Als je het aanbod vergroot – ook qua huurhuizen – geef je mensen meer keuze en zijn ze minder snel genoodzaakt om te overbieden,’ zegt De Rijke. ‘Maar met alles wat we nu weten, zal dat ook in 2025 nog niet direct lukken.’