Sophie Steins Bisschop (38), hoofd algemeen economisch beleid bij De Nederlandsche Bank, ziet dat Den Haag vooral werk maakt van de aanbodkant van de huizenmarkt. Kijk ook eens naar het verminderen van de fiscale voordelen van eigenwoningbezit, zegt ze.
EW Uw baas, president Klaas Knot, trok veel aandacht met zijn opmerking dat de Wet betaalbare huur niet functioneert. Wat is er mis mee?
Lees ook: Waarom BBB en Klaas Knot binnen het half jaar vraagtekens zetten bij de Wet betaalbare huur
Sophie Steins Bisschop: ‘Dat behoeft wat context. Wij benadrukken al enige tijd dat een private huursector van groot economisch belang is. Die fungeert als ventiel van de woningmarkt, doordat er mensen terecht kunnen die niet in aanmerking komen voor een koopwoning en sociale huur. Met de stijgende huizenprijzen zag je eind vorig jaar dat voor een huis van 450.000 euro een huishoudinkomen van 93.000 euro nodig is. Zes op de tien huishoudens hebben dat niet en zijn aangewezen op de huurmarkt. En lang niet iedereen kan terecht op de socialehuurmarkt, omdat ze te veel verdienen of de wachtlijsten te lang zijn.
‘Vanuit economisch perspectief is de vrije huursector ook heel belangrijk. Je ziet dat mensen bij een goede private huurmarkt eerder geneigd zijn bijvoorbeeld te verhuizen voor werk, en dat helpt ook de arbeidsmarkt. De opmerkingen van Klaas zijn dus niet nieuw en ook niet spannend, want we benadrukken al lang het belang van een functionerende private huurmarkt.’
EW Het gaat nu mis in die huurmarkt: het aanbod daalt en de prijzen stijgen.
Steins Bisschop: ‘Een paar ontwikkelingen staan het functioneren van de huurmarkt in de weg. Eén is ook niet nieuw, en hebben we vaker benadrukt: de fiscale verschillen tussen huur en koop zijn te groot.
‘Een huishouden met een inkomen vergelijkbaar met dat van een huizenbezitter, betaalt belasting over zijn spaargeld in box 3. Terwijl degene die een koophuis heeft, geen belasting betaalt over zijn waardestijging van zijn huis. Dat is natuurlijk lastig uitlegbaar. Die waardestijging is in feite ook spaargeld om een volgend huis te kopen. Dat heeft natuurlijk effecten voor de huizenprijs, en zorgt voor een groot insider-outsider-probleem.
‘Afgelopen tijd zijn diverse maatregelen genomen om de woningmarkt te verbeteren, die gevolgen hebben voor het aanbod in de private huursector. Waaronder de Wet betaalbare huur. Vergeet niet dat de private huursector – internationaal bezien – in Nederland al erg klein is, met zo’n 8 procent van de totale voorraad. Dat betekent dat dat ventiel of die smeerolie van de private huursector beperkt inzetbaar is. Als dat nog minder dreigt te worden, is de neiging groot om daarvoor te waarschuwen. Er zijn wel wat eerste signalen die ons zorgen baren. En die zorgen heeft Klaas verwoord in zijn interview.’
EW De indicatoren zien er slecht uit?
Steins Bisschop: ‘Precies. Daarom is het ook heel goed dat in de Kamerbrief die vrijdag 18 oktober is uitgegaan, wordt aangekondigd dat er een evaluatie komt van de Wet betaalbare huur. Het is uiteindelijk een politieke afweging waar je de nadruk op legt.
‘De cijfers van het Kadaster laten zien dat netto ongeveer 30.000 woningen zijn verschoven van de huur naar de koopmarkt tussen 2021 en het tweede kwartaal van dit jaar. Dat is grofweg 5 procent van de totale voorraad. Niet veel, maar ook niet weinig. Je ziet bijvoorbeeld al een forse daling in het aantal private huurwoningen dat beschikbaar is voor verhuur, volgens Pararius met 38 procent in het derde kwartaal ten opzichte van een jaar eerder.’
EW De woningmarkt lijkt wel een kluwen van wol. Als je aan het ene stuk trekt, gaat die kluwen ergens anders weer vastzitten. Waar is de schaar om het op te lossen?
Steins Bisschop: ‘De woningmarkt is gewoon heel belangrijk voor onze bredere economie. Nergens in Europa zijn de hypotheekschulden zo hoog als in Nederland. Dus problemen op de woningmarkt hebben al snel conjuncturele gevolgen. Dat zag je ook tijdens de vorige woningmarktcrisis rond 2009. Dan krijgt de economie een extra klap, doordat huizenprijzen dalen en mensen meteen minder besteden. Het oplossen van de problemen op de woningmarkt heeft nu veel politieke urgentie. Dus dat is heel positief.
‘Alleen is er vooral heel veel aandacht voor de aanbodkant van de woningmarkt. Er wordt van alles gedaan om de bouw van huizen te versnellen en te vergroten. Dat is noodzakelijk, want er zijn te weinig woningen. Maar maatregelen aan de vraagkant van de woningmarkt worden niet of nauwelijks genomen. In Nederland stimuleren we de vraag naar koopwoningen door fiscale voordelen. Dat leidt ook tot hogere huizenprijzen.’
EW Pleiten voor verdere inperking van de hypotheekrenteaftrek is politieke zelfmoord. Dus dat gebeurt niet.
Steins Bisschop: ‘Het zou wel helpen om de huizenprijzen te temperen. Je moet zo’n maatregel niet ineens en niet zonder aanvullend beleid nemen. Je kunt bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek inperken in combinatie met een verlaging van de inkomstenbelasting. Heel geleidelijk, in bijvoorbeeld twintig jaar. De koopkrachteffecten zijn dan ook beperkt.’
EW Het zijn wel voorstellen die een lange adem vergen. Dan heb je volgend jaar niet ineens meer ruimte in de woningmarkt.
Steins Bisschop: ‘Nee, maar iedereen die claimt met een voorstel volgend jaar het probleem te hebben opgelost, zit ernaast. Dat is te optimistisch. Ik wil eigenlijk vooral benadrukken dat het probleem complex is en de oplossing tijd kost.’
EW Deze week meldden het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de huizenprijzen in september met 11,4 procent zijn gestegen. Dat gaat toch veel te hard?
Steins Bisschop: ‘We moeten ons afvragen of het nodig is het bezit van een koopwoning nog verder te stimuleren. Ik denk dat we echt meer naar die vraagkant van de markt moeten kijken. Doorstroom is belangrijk. Uit onderzoek weten we dat ouderen in koophuizen best naar een huurwoning willen, maar dat niet doen omdat ze dan de fiscale voordelen verliezen. Terwijl de hele woningmarkt er profijt van heeft als ze hun ruime koophuis verlaten.’
EW Als De Nederlandsche Bank het voor het zeggen had, wat zouden jullie dan doen?
Steins Bisschop: ‘Er zijn te weinig woningen. Dat is probleem één. Daar wordt nu heel veel verstandig beleid voor gemaakt. Er komt geld beschikbaar. Er wordt naar grondbelasting gekeken, zodat grondeigenaren sneller hun grond vrijgeven voor de bouw van woningen. Er zijn tal van voornemens om de doorlooptijd van de bouw te versnellen. We kunnen niet meer tien jaar wachten voordat er een nieuwe wijk staat. Ten tweede moet je de vraagkant aanpakken en de fiscale verschillen tussen huur en koop verkleinen.’
EW Eerder voorspelden jullie dat in 2024 de huizenprijsstijging 5,9 procent zou zijn en in 2025 naar 4,1 procent zou gaan. Klopt dat nog?
Steins Bisschop: ‘Die cijfers zijn weer achterhaald. Je ziet dat de lonen nog steeds stijgen en dat de rente weer is gedaald. Dat leidt tot grotere financieringsruimtes. Daarom verwachten we wel dat de prijzen hoger zijn dan we in het voorjaar voorspelden. Hoeveel hoger, dat laten we in december weten. Daar zijn we nu nog voor aan het rekenen.’