Je eigen droomhuis bouwen in een jaar: zo doe je dat

Een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) voorziet in verlichting van zulke zorgen. CPO’s zijn groepen van vijf tot twintig opdrachtgevers, veelal senioren of starters, die op maat gemaakte huizen voor zichzelf willen (laten) bouwen. Zo verdeel je de zorgen. Een huis bouwen via een CPO is ook goedkoper dan een huis kopen. Wel kost het tijd om tot overeenstemming te komen met je medebouwers. CPO’s zijn in opmars en inmiddels goed voor eenderde van de zelfgebouwde huizen.

Steeds minder woningen in opdracht van particulieren gebouwd

‘Het is lastig om klanten te overtuigen om zelf te bouwen,’ zegt adviseur Danny Bal (35) van bouwbedrijf Kamphuis uit Geesteren, dat bouwt voor particulieren. Het Overijsselse bedrijf zag de zelfbouwmarkt de laatste jaren krimpen. ‘Dat komt vooral door de gestegen hypotheekrentes, de hogere bouwkosten en groter wordende schaarste aan locaties.’

Klanten doen nu aan ‘shoppen’, zegt Bal. Vroegen ze eerder hoe snel de aannemer kon beginnen met bouwen, nu letten ze goed op de prijs en wat ze daarvoor krijgen.

De cijfers laten de teruggang zien. In 2021 werden nog bijna 10.000 huizen in opdracht van particulieren gebouwd. Dit daalde naar 7.500 in 2022 en 6.000 in 2023, meldt het Economisch Instituut voor de Bouw.

Bouwbedrijf Kamphuis bouwt zo’n 35 tot 40 huizen per jaar voor particulieren. Afhankelijk van de grootte van het huis, is de prijs tussen de 350.000 en 450.000 euro. De prijs van de kavel komt daar nog bovenop.

Hoe nieuwbouw in het slop raakte

Door stijgende kosten en ruimtegebrek raakte de nieuwbouw in het slop. In 2023 werden zo’n 73.000 nieuwe huizen gebouwd, terwijl er minstens 100.000 nodig waren. Een nieuwbouwhuis in Nederland kost gemiddeld 86.000 euro meer dan een vergelijkbare bestaande woning. Zelfbouw maakt dit verschil minder groot.

Kamphuis bouwt vooral in Oost-­Nederland, met name ‘schuurwoningen’. Dat klinkt sober, maar het zijn moderne huizen met een donkere, houten gevelbekleding. Zulke huizen ‘moeten niet te veel opvallen en vooral opgaan in het landschap,’ vat Bal de smaak van zijn klanten samen. De huizen zijn voorzien van alle gemakken, gasloos en perfect geïsoleerd. ‘Wij bouwen heel traditioneel,’ zegt Bal. De bouwtijd is doorgaans acht maanden.

Bal was vroeger zelf metselaar en ziet dat er veel is veranderd in de zelfbouw. ‘Vroeger kende iedereen wel mensen uit de bouw, en die kwamen dan helpen. Zij hielpen jou, en omgekeerd. Zo’n huis bouwde je samen met kennissen en vrienden.’

Maar inmiddels zijn de regels zo uit­gebreid en de installaties zo complex, dat er van de zelfbouwer nogal wat wordt ­gevraagd. Er is hulp nodig van een ar­chitect, een aannemer, een installateur. En veelal ook nog van een procesbegeleider, die vergunningen regelt bij de gemeente en zorgt dat wat de opdrachtgever vraagt ook wordt geleverd. Binnen het budget.

Zelf je huis bouwen met een dikke IKEA-handleiding

Je eigen huis helemaal zelf bouwen, zonder aannemer, blijft natuurlijk het goedkoopst. Architect Vincent Muller (48) uit Leiden is dan ook gefascineerd door zogeheten WikiHouses: duurzame, houten zelfbouwhuizen die met ­modules op maat vallen samen te ­stellen. Muller heeft dit van oorsprong Britse concept aangepast aan de Nederlandse eisen, met wat bredere en ruimere huizen.

Muller maakt de tekeningen. De bouwers bestellen de op maat gezaagde houten delen en alle andere noodzakelijke materialen, en bouwen het huis zelf. Het lijkt op spelen met lego, met een dikke IKEA-handleiding. In september werd een wijkje in Almere met 27 van zulke huizen feestelijk geopend.

Het WikiHouse-concept kent een open source-aanpak. Het technische systeem, de rapportages en de tekeningen zijn voor iedereen toegankelijk en beschikbaar. Vincent Muller ziet erop toe dat het huis voldoet aan alle regels uit het bouwbesluit. Veel eigenaren van de huizen in Almere bouwden hun huis met vrienden en kennissen. Een loodgieter of timmerman in de familie of vriendenkring is dan handig. In je eentje kun je zo’n huis niet bouwen, zegt architect Muller. Sommige bouwers huren voor bepaalde onderdelen van het huis een aannemer in, maar dan wordt de bouw wel duurder.

Muller wijst erop dat een WikiHouse geen tiny house is. De oppervlakte van de huizen in Almere loopt uiteen van 45 tot 103 vierkante meter. ‘Wij hebben een constructie met muren die meer dan 30 centimeter dik zijn. Dat neemt bij een tiny house te veel ruimte in. Een WikiHouse is ook helemaal biobased met natuurlijke isolatiematerialen.’De bouwer moet de badkamer en de keuken wel zelf bestellen en plaatsen. In Almere deed de snelste een half jaar over de bouw, de langzaamste drie jaar.

Het idee is dat je met zo’n modulair zelfbouwhuis 25 procent van de bouwkosten bespaart. Toen het project in ­Almere begon, kostte het goedkoopste WikiHouse 170.000 euro en het duurste 340.000 euro, inclusief kavel. Nu zou dat veel duurder zijn.

‘De ontwerpen die ik maakte, waren vrij basic,’ zegt Muller. ‘Maar er zijn altijd mensen die een gouden toiletpot willen of een mooiere voorgevel.’

Gemeenten geven mondjesmaat grond uit

Naast door de gestegen bouwkosten, wordt er minder zelf gebouwd doordat gemeenten maar mondjesmaat de grond uitgegeven voor zelfbouw. Maar er is een uitweg, zegt Pieter Bijker (55) van bouwbegeleider MooiThuis. Voor een van de CPO-projecten die hij begeleidde, werkte hij samen met Ton Tempelman (65) die in het Drentse Wateren een oud schoolgebouw kocht – met tuin van 4.000 vierkante meter – en liet ombouwen tot negen woningen. De jongste bewoner is 55 jaar, de oudste 72 jaar. Er zijn een logeer­appartement, een gezamenlijke woonkamer en keuken. Niet dat ze al samen tv-kijken. Ze moeten nog een beetje aan elkaar wennen, zegt Tempelman lachend. Het goedkoopste huis was 260.000 euro, het grootste 420.000 euro.

Bijker wijst erop dat ook starters via een CPO aan hun huis kunnen komen. Hij weet de weg in de noordelijke provincies en Gelderland, en kent de bouw­ambtenaren en de provinciale bestuurders. ‘Ze willen vaak echt iets doen voor starters,’ zegt hij. ‘Maar dan moet de gemeente wel de grondprijs wat lager houden.’ Bal van bouwer Kamphuis herkent dat. ‘Wat de klant meer moet uitgeven aan de kavel, kan hij minder besteden aan de woning.’

Marcel Kastein (64) van adviesbureau De Regie begeleidt vooral CPO-projecten in West-Nederland. ‘Eén huis is voor ons niet te doen, maar vijf tot twintig wel. Dan heb je schaalvoordelen.’ Soms gaat het om luxe huizen die door meerdere opdrachtgevers zijn bedacht. Zoals in het Amstelkwartier in Amsterdam, waar zelfbouwhuizen gemiddeld 1,5 miljoen euro kostten. In Den Haag begeleidde Kastein dan weer een project van veertig appartementen voor starters. Door de stijgende bouwkosten – 25 tot 30 procent in de laatste jaren – moest er tijdens de bouw nog een 41ste appartement bij komen om de kosten te dekken. Zo werd een opslagruimte toch een woonruimte. ‘Je moet creatief zijn,’ zegt Kastein.Hij hamert op het belang van goede communicatie met zo’n bouwgroep. ‘De een wil een huis van 200 vierkante meter, de ander een van 100 vierkante meter. Dan komt de rekening van de architect, en die moet je dan verdelen. Dat zorgt altijd voor discussie: niemand wil precies hetzelfde als de buurman, en hoe verreken je het meerwerk? Ook het toewijzen van de woningen binnen zo’n project zorgt vaak voor conflicten.’

Tempelman: ‘Je kunt beter niet met je vrienden in een CPO stappen. Er is altijd gedoe. Met je vrienden moet je een biertje drinken, niet samen zo’n huis bouwen.’

Wat voor mensen doen aan zelf bouwen? Zelfbouwadviseur Danny Bal: ­‘Opdrachtgevers zijn meestal tussen de ­veertig en zestig jaar. Ze hebben goed ­geleefd, zijn zuinig geweest en willen vaak nog één stap maken. Ze willen een levensloop­bestendig huis.’ Bijvoorbeeld met een bredere deurdoorgang, zodat ze met rolstoel en rollator overal kunnen komen, zonder drempels en verdiepingen.

Klagen tijdens het bouwproces

Starters klagen zelden tijdens het bouwproces. Ze zijn al dolblij dat ze een huis kunnen krijgen, zeggen bouwbegeleiders Bijker en Tempelman. Het zijn vooral de ouderen, die met de overwaarde uit hun huidige huis makkelijk een zelfbouwhuis kunnen betalen, die struikelen over elke molshoop.

Senioren zeggen wel dat ze kleiner willen wonen. Maar als de architect aan de slag gaat, willen ze toch een woning van 150 vierkante meter, met twee lagen en drie slaapkamers. ‘Dan zijn ze verbaasd dat ze op een totaalprijs van 5 ton uitkomen,’ zegt Tempelman.

Bijker wijst erop dat babyboomers vlak na de oorlog zijn geboren, en zijn opgegroeid met weinig geld en de boodschap dat ze zuinig moeten zijn. Hun huidige huis is afbetaald en veel waard geworden. ‘Toch zijn ze net zo bang om hun geld uit te geven als toen ze jonger waren.’

Waarom zelfbouw vaak onmogelijk werd gemaakt

‘Bij een CPO leer je je aanstaande buren wel kennen,’ zegt Tempelman. In de sociale aspecten van een CPO gaat vaak veel tijd zitten. ‘Je moet je niet op elk detail stukbijten. Dan red je het niet in zo’n project,’ zegt Kastein. ‘Je moet geen controlfreak zijn. Enige ondernemingszin is prettig, maar je moet vooral de belangen van anderen kunnen zien.’

Een goede voorbereiding helpt, zegt hij. Overleg met omwonenden en met de gemeente, die coulant moet zijn met de grondprijs. En kies de juiste architect. Niet iedere architect kan omgaan met zo’n groep met diverse eisen. Maar ook zonder concessies van de deelnemers zal een CPO niet succesvol zijn.

Doorgaans hanteert Bijker een checklist met liefst honderd punten. Als ook maar één vinkje ontbreekt, duurt het project langer. Commerciële projectontwikkelaars kennen dat proces en zien het als deel van de bedrijfsvoering. Particulieren schieten meteen in de stress, zegt Bijker.

Zelfbouw werd volgens de bouwbegeleider voorheen vaak onmogelijk gemaakt doordat gemeenten deze manier van bouwen niet kenden, en niet snapten hoe ze het moesten inpassen in het bestemmingsplan. Maar inmiddels hebben diverse provincies een woonagenda waardoor particuliere opdrachtgevers meer mogelijkheden hebben, zoals het ombouwen van boerderijen tot appartementen.

Belang van een strenge procesbegeleider

‘Je bent als bouwbegeleider vooral de olie in de machine,’ zegt Bijker. Met MooiThuis begeleidde hij een bouwgroep van tien starters in Nunspeet. In september 2023 was de groep compleet, in december lagen de vergunningen op de mat. Bijker vroeg drie aannemers om een offerte, en vlak voor de zomer van 2024 zijn ze begonnen met de bouw.

‘Geen woning is hetzelfde, dus zo’n project is ingewikkeld,’ zegt Bijker. ‘Toch is het ons gelukt om de prijs van elk appartement onder de 265.000 euro te houden. De aannemer komt ook uit de regio. Hij wilde het werk graag hebben en hij gunde het die jonge mensen.’

Een strenge procesbegeleider is bij dit soort projecten een vereiste. Ook architect Muller leerde die les bij het WikiHouse project in Almere. ‘We huurden ­iemand in om het bouwproces te begeleiden, die geen klik had met de mensen die bouwden. Hij ging weg, en toen belde iedereen mij over waar hun stopcontact moest komen. Gek werd ik ervan.’

Bijker zoekt daarnaast een architect die niet alleen goed kan ontwerpen, maar die ook snapt hoe het proces verloopt. ‘Hij of zij moet dienstbaar zijn aan de klant.’

Overwaarde bij oplevering zelfbouwhuis

Als de gemeente wil meewerken, kun je voor 2,5 ton een appartement voor een starter bouwen. Sober, maar met een eigen karakter. En wel buiten de Randstad, zegt hij.

Is een bestaand huis toch niet eenvoudiger om aan te schaffen? Bijker: ‘Je laat dan wel de kans lopen om een huis op maat te bouwen, zoals jij dat wil. Doordat je met een groep bent, kun je ook een goede architect inhuren die je ­alleen nooit kunt betalen. Je krijgt toch meer voor je geld.’ Voordeel is ook dat het zelfbouwhuis bij oplevering vaak al overwaarde heeft.

Zou procesbegeleider Kastein overwegen om zelf mee te doen aan een CPO? ‘Ik heb het zelf wel gedaan, maar moet er nu niet meer aan denken,’ zegt hij. ‘Er is altijd wel wat. Je moet een goede plek vinden, en een architect en een aannemer die je vertrouwt. Dat is best een klus.’ Bijker waarschuwt ook: ‘Voordat er een schop de grond in gaat, ben je zeker een jaar aan het praten. Als je elke avond op de voetbalclub wilt zijn of voor de tv wilt zitten, moet je hier niet aan beginnen.’