Huizenmarkteconoom Stefan Groot (39) van de Rabobank pleit voor minder rigide regels en meer flexibiliteit op de huizenmarkt. De meeste mensen met een koophuis of een betaalbaar huurhuis hebben volgens hem weinig last van de woningschaarste. Het is de groep die tussen wal en schip valt die grote problemen heeft.
De huizenprijzen lagen in september gemiddeld 11,4 procent hoger dan een jaar eerder, meldden het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster vorige week. Dat is de grootste stijging in ruim twee jaar. ‘Er zijn te weinig huizen en er is te veel geld,’ aldus CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen. Waar stopt dit?
Volgens de laatste voorspellingen van ING, ABN AMRO en Rabobank blijven de huizenprijzen ook in 2025 stijgen, hoewel in een iets gematigder tempo dan dit jaar. ABN AMRO verwacht een huizenprijsstijging van 7 procent, vooral door loonstijgingen en een licht dalende hypotheekrente. ING verwacht een prijsstijging van 5,5 procent, Rabobank denk zelfs aan 10,7 procent. Rabo-huizenmarkteconoom Stefan Groot legt uit.
Hypotheekrente lijkt stabiel te blijven
‘De rente heeft veel impact op de huizenmarkt’, zegt Groot. ‘Zoals het er nu uitziet, blijft de kapitaalmarktrente, die bepalend is voor de hypotheekrente, stabiel in 2025.’
Maar, zegt de Rabo-econoom, de markt is redelijk slecht in het voorspellen van de kapitaalmarktrente. De onzekerheid is dus groot. En een onverwachte daling of stijging van de rente betekent dat kopers meer, of juist minder, kunnen lenen. Dat heeft een flinke invloed op de huizenprijzen.
Groot zegt zich geen illusies te maken over hoe snel we de tekorten op de woningmarkt kunnen oplossen. Honderdduizend nieuwe woningen per jaar gaat niet lukken, zegt ook hij. Gunstig is wel dat de verkopen van woningen weer aantrekken. Volgens het CBS verwisselden in september 17.622 bestaande koophuizen van eigenaar, bijna 10 procent meer dan een jaar eerder. In de eerste negen maanden van dit jaar zijn 146.530 woningen verkocht, een toename van ruim 11 procent. Ook de verkopen van nieuwbouwhuizen trekt aan.
‘De politiek wil de bouw versnellen,’ zegt Groot, ‘maar bij de grote bouwprojecten moet je al snel rekenen op vele jaren voordat er een huis staat. Je stuit op capaciteitsproblemen bij de bouwers, en de vele regels maken het niet makkelijker.’
Tijdelijke opleving van het aantal transacties
Hij denkt dat de opleving in transacties tijdelijk is. In 2025 zal dat aantal weer teruglopen, doordat de verkoopgolf van beleggers die hun huurhuizen verkopen, vermoedelijk afneemt. Er is nu ook een ‘inhaalvraag’ van mensen die hun verhuisplannen uitstelden toen de huizenmarkt afkoelde, maar ook die is tijdelijk. Het hervatten van bouwprojecten die tijdelijk stillagen omdat de rente steeg, heeft dan weer een positief effect op de doorstroming en leidt tot meer transacties.
De knelpunten op de bouwmarkt zijn volgend jaar niet weg. Groot somt op: de capaciteit bij gemeentes voor bouwvergunningen is nog altijd klein, net als de capaciteit bij bouwers om veel meer te bouwen, en ook de ruimte om te bouwen is nog altijd schaars.
Groot kan zich druk maken om het trage tempo waarin bouwlocaties tot ontwikkeling komen. Veel projectontwikkelaars en gemeentes hebben een hoge prijs betaald voor bouwgrond en willen winst maken als er gebouwd wordt. Ze brengen maar mondjesmaat nieuwbouwwoningen of bouwgronden op de markt, die iedereen dan wil hebben.
‘De concurrentie om bouwlocaties is hoog. Daardoor stijgen de prijzen en zijn gemeenten en ontwikkelaars afhankelijk van hoge opbrengsten om hun investeringen terug te verdienen’, zegt Groot. De markt faalt hier, zegt hij. Een gebrek aan concurrentie – doordat het grondbezit lokaal veelal is geconcentreerd bij een beperkt aantal partijen – en een lage beschikbaarheid van bouwgrond leiden tot prikkels om mondjesmaat grond uit te geven en de prijs hoog te houden.
Eisen vanuit de overheid voor woningbouw
Wat zou hij doen als hij op de stoel van bouwminister Mona Keijzer (BBB) zou zitten? ‘Je hebt enorm veel eisen vanuit de overheid, zoals dat twee derde van de nieuwbouw uit betaalbare huizen moet bestaan. Dat zorgt juist voor minder nieuwbouw. Op heel veel plekken is die eis ook helemaal niet nodig, want ook door woningen voor de doorstroom te bouwen komen huizen vrij die voor een breder publiek beschikbaar zijn. Kijk wat een regio nodig heeft. Dat is overal toch net iets anders.’
Mensen zoeken een ruimte die bij ze past en die ze kunnen betalen. Mensen die krap wonen, willen een grotere woning. Bouw die dan ook, daar waar er veel vraag naar is. Betaalbaarheid is dan als criterium een beetje rigide. Het gaat niet alleen om de prijs, maar ook om wat je ervoor krijgt. Wees wat minder dogmatisch, zegt hij. ‘Een flink deel van de vraag naar huizen zit in het midden- en hogere segment. Daar zoeken de gezinnen met een paar kinderen naar meer ruimte.’
Groot vindt sommige eisen ook paternalistisch. Zoals de eis dat elke woning een buitenruimte moet hebben, terwijl sommige mensen daar helemaal geen behoefte aan hebben.
Weinig aanbod en een vraagoverschot op huizenmarkt
Wat is het grootste probleem in de woningmarkt? Groot: ‘De combinatie van weinig aanbod en een vraagoverschot. De meeste mensen worden door de schaarste niet geprikkeld om kleiner te gaan wonen. De waarde van koophuizen stijgt op papier, en vaak is er in de lage rentetijd een langlopende hypotheek overgesloten. Als je in een sociale huurwoning woont, is er ook geen probleem. Je hebt dan immers een huurhuis met een gereguleerde schappelijke prijs. Dit concentreert de problemen bij de mensen die geen huis kunnen kopen, en die geen sociale huurwoning krijgen omdat ze net te veel verdienen of te laag op de wachtlijsten staan. Die komen nergens aan de bak.’
De nadruk op huurmatiging zorgt er tegelijk voor dat beleggers minder investeren in de bouw van huurwoningen. Dat raakt juist die groep die tussen wal en schip valt. Ook corporaties bouwen minder, omdat hun huuropbrengsten onder druk staan, zegt Groot. De vraag groeit, maar het aanbod is beperkt door alle maatregelen van de overheid.
Hij zou willen dat minister Keijzer een keuze maakt tussen minder eisen of meer geld in de huizenmarkt stoppen – de huidige 1 miljard euro is niet voldoende om alle plannen te realiseren. Komende tien jaar is 30 tot 35 miljard euro nodig om de financiële tekorten bij de geplande woningbouwprojecten af te dekken, zegt Groot.
Een impopulaire boodschap heeft hij ook: mensen met een eigen huis zouden daar meer belasting over moeten betalen. Idealiter over het werkelijke rendement op de eigen woning, zegt de econoom, waarbij hij ook de toekomstige waardestijging (na aftrek van investeringen) niet buiten beschouwing wil laten.
‘Dat zou kunnen bij verkoop van de laatste koopwoning van een huiseigenaar. Of bij overlijden. Bijna iedereen gaat erop vooruit gedurende zijn wooncarrière. Die waardestijging blijft nu ongemoeid, en dat is steeds lastiger uit te leggen in een markt met zulke grote verschillen.’