Veel huiseigenaren én huurders ontvangen eind februari de WOZ-beschikking met de aanslag gemeentelijke belastingen. De waarde van uw huis heeft invloed op diverse financiële zaken. Dus controleer de WOZ-waarde en maak indien nodig bezwaar.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
Gemeenten bepalen de waarde van onroerende zaken aan het begin van het nieuwe jaar. De waardepeildatum is 1 januari van het afgelopen jaar. Dus in de beschikking van 2025 staat de WOZ-waarde van 1 januari 2024. En altijd een beetje verwarrend: voor de belastingaangifte over 2024 geldt de WOZ-beschikking van een jaar eerder (met de waardepeildatum van 2023).
Welke belastingen worden beïnvloed door de WOZ-waarde?
De gemeenten nemen de WOZ-waarde als basis voor de onroerendezaakbelasting (ozb) en soms ook voor de rioolheffing. De Belastingdienst gebruikt de waarde voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait en box 3), vennootschapsbelasting, schenk- en erfbelasting. En ook de Waterschappen heffen op basis van deze woningwaarde. De WOZ-waarde is tevens van invloed op de maximale huur. Dat is de reden dat ook huurders de beschikking ontvangen.
Waarop baseert de gemeente de WOZ-waarde?
De gemeente bepaalt de WOZ-waarde door te kijken naar vergelijkbare huizen die rond de peildatum zijn verkocht. In het taxatieverslag – te zien door in te loggen op MijnOverheid of de website van de gemeente – staat welke huizen dat zijn. Naast de harde feiten, zoals locatie, bouwjaar en (gebruiks)oppervlakte, zijn ook minder harde gegevens van invloed op de woningwaarde. Het gaat dan om zaken als kwaliteit (bouwmaterialen en isolatie), onderhoud (buiten en binnen), ligging (aan het water of een drukke weg) en voorzieningen (cv-ketel). Dit zijn vaak de kenmerken die een rol spelen bij een bezwaar.
Waarom is de WOZ-waarde in 2025 gestegen?
De WOZ-waarde is dit jaar gemiddeld 5,4 procent hoger, aldus de Waarderingskamer. Er zijn uiteraard regionale verschillen. Op waarderingskamer.nl/beoordeling-gemeenten staan de WOZ-data per gemeente. Als u de WOZ-waarde aan de hoge kant vindt, is het belangrijk om te kijken naar de vergelijkbare verkochte woningen in het taxatieverslag. Hoe vergelijkbaar zijn die en zijn er wellicht huizen verkocht die meer overeenkomen?
Hoe vergelijk ik mijn WOZ-waarde met verkochte huizen?
Via Funda is te achterhalen welke huizen het afgelopen jaar zijn verkocht. U vult in het zoekveld de straat of naam van de buurt in. Dan ziet u de huizen die momenteel te koop staan. Als u vervolgens aan de linkerkant ‘verkocht’ aanvinkt en de overige opties uitzet, ziet u alleen de verkochte huizen. Bij elk huis staat de verkoopdatum naast de gebruikelijke informatie en foto’s. De verkoopprijs staat er niet bij, maar u kunt het adres wel invullen op wozwaardeloket.nl om de WOZ-waarde (gratis) op te zoeken. Er is een maximum aan het aantal WOZ-waarden dat u in één keer kunt bekijken. Ga eventueel op een later moment verder of vraag bij het Kadaster voor 3,70 euro de verkoopprijzen op van alle huizen in een bepaald postcodegebied.
Wanneer en hoe maakt u bezwaar tegen de WOZ-waarde?
Als u het niet eens bent met de waarde, is de eerste stap om uw oordeel (informeel) voor te leggen aan de gemeente. Overduidelijke fouten kunnen dan snel worden aangepast. Als u er met de gemeente niet uitkomt, kunt u officieel bezwaar indienen. Dat moet binnen zes weken na de datum die op de WOZ-beschikking staat. Dit kunt u zelf doen, per brief of online bij de gemeente. In het bezwaar staan uw gegevens, de datum, tegen welke WOZ-beschikking u bezwaar maakt en waarom u het niet eens bent met de waarde. U kunt vragen om een gesprek om de bezwaren toe te lichten. De gemeente beoordeelt daarna uw bezwaar. Bent u het niet eens met de uitkomst, dan kunt u naar de rechter stappen.
Wat is het verschil tussen zelf bezwaar maken en een WOZ-bureau inschakelen?
Er zijn ook allerlei WOZ-bureautjes die het hele proces graag overnemen. Dit deden zij tot 2024 vaak ‘gratis’, omdat zij bij een succesvol bezwaar een vaste vergoeding van de gemeente kregen. Dit was dusdanig lucratief voor de bureautjes en een zo grote kostenpost voor gemeenten, dat de regels vorig jaar zijn aangepast. Niet het bureau, maar de bezwaarmaker ontvangt de vergoeding. De eventuele factuur van een bureau is dus voor rekening van de bezwaarmaker.
Wilt u bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde? Hier vindt u een voorbeeldbrief bij onze collega’s van Plusonline.nl.