Steeds strengere regels moeten voorkomen dat kopers te veel lenen. Over zes weken volgen alweer nieuwe maatregelen. Wat is het einddoel?
Waar velen eind 2014 voor vreesden, is na 1 januari niet gebeurd. De huizenmarkt liep geen grote averij op door de aanscherping van de leennormen en de beëindiging van de ruime schenkingsvrijstelling van 100.000 euro voor een eigen huis. Het herstel zet door en tegen de klippen op, zo lijkt het. Want de maatregelen van 1 januari zijn zeker niet de laatste.
Voor het eerst zijn de prijzen van huizen in alle provincies weer gemiddeld hoger dan een jaar eerder, berekende het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) onlangs. Het is een teken dat de huizenmarkt ook buiten de Randstad opveert, al was de stijging in provincies als Overijssel en Zeeland marginaal.
In Amsterdam bieden kopers inmiddels bij eenvijfde van de huizen meer dan de vraagprijs. In gebieden waar de bevolking krimpt, blijft het kwakkelen.
Op de proef gesteld
De allesbepalende kracht achter het herstel is de zeer lage hypotheekrente (een lening van tien jaar vast wordt momenteel aangeboden voor 2,25 procent) waardoor kopers meer geld kunnen lenen en dus meer kunnen betalen.
Daarnaast vertrouwen veel potentiële kopers erop dat de economische crisis bijna achter de rug is. Ook hebben veel mensen de koop van een huis jaren uitgesteld omdat ze erop rekenden dat de prijzen verder zouden dalen. Zij stappen nu alsnog in.
Over zes weken al wordt het herstel op de huizenmarkt opnieuw op de proef gesteld. Vooral starters krijgen te maken met strengere regels, waardoor ze minder kunnen lenen. De grens voor een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat dan omlaag, van 265.000 naar 245.000 euro.
Een lening met NHG is aantrekkelijk omdat de koper minder rente hoeft te betalen (0,6 tot 1,2 procentpunt), waardoor hij meer kan lenen. Bij een gedwongen verkoop blijft hij bovendien niet met een restschuld zitten.
Maandlasten
De verlaging van het NHG-bedrag raakt niet iedereen even hard. Gemiddeld bracht een huis in het eerste kwartaal een kleine 222.000 euro op. Maar de regionale verschillen zijn zeer groot: in Friesland kostte een huis gemiddeld 171.000 euro, in Amsterdam was het met 292.000 euro ruim 70 procent duurder.
Daarnaast wordt de maximale hypotheek die iemand op basis van zijn inkomen kan krijgen vanaf 1 juli gecorrigeerd voor de lage rente. Het is nu erg goedkoop om te lenen. Door de maximale hypotheek aan banden te leggen, moet worden voorkomen dat huiseigenaren hun maandlasten niet meer kunnen dragen als de rente stijgt.
De maximale lening kan daardoor snel 5 procent lager uitpakken. Het is door deze nieuwe maatregelen dus aantrekkelijk om vóór 1 juli een huis te kopen.
De laatste jaren zijn tal van maatregelen genomen die moeten voorkomen dat mensen te veel lenen en aan het eind van de looptijd van hun hypotheek, of bij gedwongen verkoop, met een restschuld blijven zitten.
Kritiek
Het bedrag dat kopers maximaal mogen lenen, is niet alleen afhankelijk van het inkomen, maar ook van de waarde van het huis (‘loan-to-value‘). De maximale lening daalt al jaren, van 106 procent van de waarde van het huis in 2012 tot 100 procent in 2018. Dit jaar mogen kopers maximaal 103 procent lenen. Maar DNB-president Klaas Knot zei in 2011 al dat de maximale lening wat hem betreft nog verder omlaag moet. Internationaal is 80 procent gebruikelijker.
Er is kritiek op het voortdurende gesleutel aan hypotheekregels. De critici vinden dat de overheid doorschiet, zonder duidelijke visie. Huiseigenaren en potentiële kopers verkeren daardoor permanent in onzekerheid.
Ingrepen waardoor kopers nog minder mogen lenen, kunnen het herstel van de huizenmarkt en het herstel van de economie in gevaar brengen. Zij vinden dat de huizenmarkt nu vooral met rust moeten worden gelaten.
De lage hypotheekrente compenseert de effecten van veel van die recente ingrepen. Als de rente op termijn gaat stijgen, kunnen de huizenprijzen een flinke knauw krijgen omdat het duurder wordt om geld te lenen.
Malaise
Een deel van de malaise van de afgelopen jaren lijkt juist het gevolg van overheidsingrijpen en de voortdurende discussie over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek.
Die is door dit kabinet beperkt voor hogere inkomens. Ook is sinds 2013 alleen nog rente aftrekbaar van nieuwe hypotheken die tenminste annuïtair en binnen dertig jaar worden afgelost.
De malaise op de huizenmarkt begon zeven jaar geleden. Sinds het najaar van 2008 daalden de prijzen en het aantal transacties. Op het dieptepunt van de markt waren de prijzen 20 procent lager dan toen de crisis uitbrak.
Elsevier nummer 20, 16 mei 2015