Banken zijn niet happig op het verstrekken van hypotheken aan zzp’ers en flexwerkers. Dat is lastig als je een eigen huis wilt kopen. Maar het is niet onmogelijk. Hoe kun je de weigerachtige bank toch over de streep trekken?
Het is niet nodig de regels voor hypotheekverstrekking aan zzp’ers en flexwerkers aan te passen. Althans, dat vindt VVD-minister Stef Blok van Wonen. Hij reageerde hiermee afgelopen juni op Kamervragen van drie VVD-leden over de hypotheekmogelijkheden voor zzp’ers en flexwerkers.
Volgens Blok bieden de huidige hypotheekregels – van het Rijk, de Autoriteit Financiële Markten en de banken – voldoende ruimte voor maatwerk. De regels schrijven voor dat de bank naar de gemiddelde winst uit onderneming (voor belastingen) van de afgelopen drie kalenderjaren kijkt. Daarbij geldt de winst in het laatste jaar als maximum.
Wantrouwen
Heeft een ondernemer de afgelopen drie jaar achtereenvolgens 50.000, 55.000 en 45.000 euro verdiend, dan gaat de bank uit van 45.000 euro.
Is de ondernemer nog geen drie jaar aan de slag, dan kan een ‘deskundig onderbouwde prognose’ van de toekomstige inkomsten soelaas bieden. Daarnaast geldt voor iedereen, dus ook voor zzp’ers, dat een nieuwe hypotheek in 2015 niet hoger mag zijn dan 103 procent van de waarde van de woning. Dit percentage wordt elk jaar met 1 procent verlaagd tot 100 procent van de woningwaarde in 2018. Ook moet de hypotheek in dertig jaar volledig zijn afgelost.
Al met al moet het mogelijk zijn voor zzp’ers om een hypotheek te krijgen, vinden Blok en de banken. De praktijk wijst anders uit, zegt Vereniging Eigen Huis (VEH). Volgens de belangenvereniging voor woningbezitters stuit het merendeel van de zzp’ers op problemen en wantrouwen bij het aanvragen van een hypotheek.
De VEH baseert dit op onderzoek dat zij met het Kennisinstituut Zelfstandig Ondernemerschap (KIZO) uitvoerde onder ruim 850 zzp’ers (mei 2015). Bij 38 procent van de zzp’ers die met hun partner een huis kochten, liet de bank het zzp-inkomen buiten beschouwing; de hypotheek werd op het inkomen van de partner verstrekt.
Bij degenen die wel op hun inkomen een hypotheek kregen, golden vaak aanvullende verplichtingen, zoals een renteopslag, hogere advieskosten of de eis om (meer) eigen geld in te leggen of iemand garant te laten staan.
Moeite
Veel zzp’ers lopen hierdoor tegen een muur op. En zij zijn met steeds meer: in het eerste kwartaal van 2015 werkten ruim een miljoen mensen als zzp’er, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het afgelopen decennium kwamen er elk jaar gemiddeld 35.000 zzp’ers bij. Banken krijgen daardoor steeds vaker te maken met hypotheekaanvragen waarbij sprake is van een onvast inkomen.
Toch is het mogelijk om als zzp’er een hypotheek te krijgen. Het helpt als je daarbij de juiste wegen bewandelt en zelf net even wat meer moeite doet. Wie teleurstellingen wil voorkomen, kan allereerst het beste op zoek gaan naar een bank die welwillend staat tegenover zzp’ers. De meest voor de hand liggende optie is de bank waar de zzp’er zakelijk al bankiert.
Die heeft inzicht in de ondernemersskills en het betalingsgedrag van de cliënt. Bovendien is er vaak al een vertrouwensband.
Handig hierbij is het onderzoek dat de VEH afgelopen maart hield onder Nederlandse geldverstrekkers. Op eigenhuis.nl staat een overzicht (pdf) van de eisen die de diverse banken stellen aan zzp’ers en flexkrachten om in aanmerking te komen voor een hypotheek.
De verschillen tussen de banken zijn groot. Een aantal banken wil in elk geval drie jaar aan jaarcijfers zien. ABN AMRO, Rabobank, Aegon en Obvion nemen genoegen met minder dan drie jaar aan jaarcijfers, mits er een prognose van een deskundige is met een gunstige inkomensverwachting voor de komende jaren.
Financieren
ABN AMRO gaat bij het bepalen van de hoogte van de hypotheek uit van 100 procent van het gemiddelde jaarinkomen, met als maximum het laatste jaarinkomen. Is de ondernemer minder dan drie jaar zelfstandig, dan ligt het percentage lager. ASR hanteert tussen de 80 en 100 procent van het gemiddelde inkomen, afhankelijk van de kwaliteit van de jaarcijfers en eventuele conjunctuurinvloeden. Hierbij gaat het om hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Ook de waarde van het huis vormt vaak een bovengrens. Bij Aegon en Lloyds Bank kunnen zzp’ers maximaal 80 procent van de marktwaarde van de woning financieren (bij een hypotheek zonder NHG). Zzp’ers in de horeca krijgen bij Lloyds Bank geen hypotheek.
Naast de ‘tactische’ keuze voor de bank is een goede voorbereiding op de hypotheekaanvraag belangrijk. Een goed startpunt is het informatieplatform flexibelwerkenenwonen.nl, dat de Nederlandse Vereniging van Banken recentelijk heeft gelanceerd voor zzp’ers en flexwerkers die een hypotheek willen. De informatie blijft wat algemeen; de site gaat niet in op de voorwaarden die individuele banken stellen.
Zorg ook voor zoveel mogelijk ‘bewijsstukken’ die voor de bank van nut kunnen zijn bij het inschatten van uw financiële
situatie, zoals jaarrekeningen, belastingaangiftes, een Verklaring Arbeidsrelatie, een overzicht van opgebouwde pensioenrechten, recente bankafschriften van spaar- en beleggingsrekeningen en overzichten van verplichtingen als alimentatie en schuldafbetalingen.
Laat het niet bij een map met documenten, maar zet een stevige onderbouwing op papier, eventueel met hulp van een financieel adviseur of financieel planner. Zorg voor een duidelijke toelichting op de balans en verlies- en winstrekening. Is de winst in een bepaald jaar lager door een eenmalige investering? Leg dit uit, zodat de hypotheekadviseur niet zelf hoeft te puzzelen.
Worstcase
Laat ook zien in hoeverre belangrijke risico’s, zoals arbeidsongeschiktheid en overlijden, zijn afgedekt. En wat er is geregeld voor pensionering, zeker als de hypotheek dan nog niet is afgelost. En beschrijf hoeveel opdrachtgevers er zijn en hoe bestendig de relatie met hen is.
Ga ook in op worstcasescenario’s. Wat als de onderneming een paar jaar in slecht weer terechtkomt? Wat betekent dat voor de financiële huishouding en de hypotheekbetalingen? Hoe beter dit soort zaken uit de doeken wordt gedaan, des te gemakkelijker is het voor de hypotheekbank om snel een goede inschatting te maken van de risico’s. Dat vergroot de kans op een hypotheek.
Ook belangrijk: maak zoveel mogelijk ‘schoon schip’ met schulden aan bijvoorbeeld creditcardmaatschappijen en postorderbedrijven; hier zijn banken niet happig op. Dat geldt helemaal voor een negatieve notering bij het Bureau Krediet Registratie (BKR).
Het is begrijpelijk dat banken terughoudend zijn bij de hypotheekverstrekking aan mensen met een onzeker inkomen. Maar dat ze liefst alleen hypotheken verstrekken aan mensen met een vast arbeidscontract, is niet meer van deze tijd, nu de arbeidsmarkt steeds verder flexibiliseert.
Bovendien is het de vraag of een vast contract wel zoveel meer zekerheid biedt, in een tijd van ontslagen en reorganisaties. Banen zijn al lang niet meer ‘voor het leven’. En waar een werknemer voor zijn inkomen afhankelijk is van één partij, heeft een succesvolle zzp’er meerdere solide opdrachtgevers. Valt er een weg, dan pakt dat doorgaans niet direct desastreus uit.
Elsevier nummer 31, 1 augustus 2015