Budgetinstituut Nibud bepaalt in de praktijk hoeveel huizenkopers mogen lenen. Maar uitzonderingen zijn mogelijk.
Starters op de woningmarkt hebben het vaak moeilijk. Vooral in Amsterdam en Utrecht vinden ze niet gemakkelijk een betaalbare – lees: financierbare – woning. Makelaars noemen de Amsterdamse huizenmarkt al weer ‘overspannen’, net als in 2008, toen de huizenprijzen piekten.
Dat is fijn voor de bezitters van huizen, maar minder fijn voor kopers. Die zouden zich dieper in de schuld kunnen steken dan verantwoord is. Vandaar dat de overheid de normen voor de maximale hypotheek de afgelopen jaren geregeld aanscherpte.
Kopers mogen dit jaar in principe nog maar 103 procent van de waarde van het huis lenen. Geleidelijk gaat dit percentage omlaag tot maximaal 100 in 2018. Voordat de financiële crisis in 2008 uitbrak, konden huizenkopers nog hypotheken afsluiten tot circa 120 procent van de waarde van hun woning.
Onlogisch
Wat iemand maximaal mag lenen, hangt uiteraard ook af van de rentestand en zijn inkomen. De overheid laat zich hierover adviseren door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Volgens de Nibud-normen kan een koper met een jaarinkomen van 30.000 euro bruto maximaal 23,5 procent, ofwel 7.050 euro per jaar, aan rente en aflossing betalen.
Als iemand 95.000 euro bruto verdient, mag hij tot 28 procent van zijn inkomen aan hypotheeklasten dragen, ofwel 26.600 euro per jaar. Deze maxima gelden overigens uitsluitend als iemand de rente op zijn hypotheek minimaal 10 jaar vastzet.
Wie de rente korter vastzet, mag een hoger percentage van zijn inkomen aan zijn hypotheek besteden. Dat klinkt onlogisch, maar is het niet. De overheid dwingt banken namelijk een toetsrente van minimaal 5 procent te hanteren, als de huizenkoper de rente minder dan 10 jaar wil vastleggen.
Door de relatief hoge toetsrente komt de huizenkoper minder snel in de knel als de huidige lage hypotheekrente in de toekomst gaat stijgen. Hoe hoger de toetsrente, hoe minder iemand bij een bepaald inkomen kan lenen.
De Vereniging Eigen Huis (VEH), die de belangen van huizenbezitters behartigt, uit geregeld kritiek op de Nibud-normen. ‘Betuttelend’, noemt de VEH deze normen, omdat geen rekening wordt gehouden met uitgavenpatronen van individuele huizenkopers.
In het septembernummer van Eigen Huis Magazine wimpelt directeur Gerjoke Wilmink van het Nibud de kritiek weg, door te benadrukken dat het Nibud de overheid slechts adviseert. ‘Wij bepalen de leennormen niet. Dat doet de overheid.’
Sinds begin 2013 neemt de overheid de Nibud-normen vrijwel integraal over, en dwingt banken zich aan de normen te houden. De Autoriteit Financiële Markten controleert geregeld of banken dit ook doen.
Beton
De omstreden Nibud-normen zijn overigens niet helemaal in beton gegoten. Banken mogen ervan afwijken, mits zij motiveren waarom afwijken van de Nibudnormen verantwoord is. De afwijkingsgronden zijn na te lezen in het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen.
Een jonge medisch specialist met een uitstekend carrièreperspectief wordt anders behandeld dan een starter met een modaal inkomen. Een huizenkoper met een vrij beschikbaar vermogen mag maximaal 3 procent van dit vermogen optellen bij zijn inkomen, om de maximaal haalbare hypotheek te berekenen.
Ook de kwaliteit van het onderpand kan aanleiding geven om van de Nibud-normen af te wijken. Energiezuinige huizen met energielabel A kunnen daarvoor in aanmerking komen. Dit geldt zeker ook voor energieneutrale woningen – de zogeheten nul-opde-meter-woningen. Zo kunnen kopers die aantonen dat zij investeren in bijvoorbeeld zonnepanelen, extra geld lenen, tot maximaal 106 procent van de waarde van de woning.
De Nibud-normen mogen dan wel knellen en starters frustreren die hun droomhuis denken te hebben gevonden, maar er zitten wel degelijk gaatjes in de regels.
Elsevier nummer 38, 19 september 2015