Wat is uw huis werkelijk waard?

Wat is uw huis werkelijk waard in de verkoop? Elsevier en het Kadaster brengen de prijs per vierkante meter in kaart voor 2.746 wijken, en de buurten in zeven grote steden plus het Gooi. Plus: tips voor de koper.

Blaadjes aan de bomen, het zonnetje schijnt weer en waar krijgt Nederland prompt zin in? De grote schoonmaak, de frisse lucht in, een stukje fietsen en op zoek naar een nieuw huis. Langs begeerlijke objecten om weg te dromen, op inspectietocht door de favoriete buurt om de bordjes van de makelaars te bekijken, en dan bij de borrel een realitycheck doen op websites voor huizenzoekers. Of andersom, voor de praktisch ingestelde potentiële koper.

Bekijk hier de gemiddelde prijs per vierkante meter voor uw wijk

Maar in de etalage van de makelaar en op websites voor potentiële klanten staan – heel begrijpelijk uit het perspectief van de verkopende partij en de makelaar – alleen de vraagprijzen. En niet wat de buurman van de verkoper twee dagen eerder ving. Zeker nu de vraag naar koophuizen na jarenlange kommer en kwel weer aantrekt en de kopers elkaar in de populairste wijken en buurten overbieden, is het van belang om te weten wat nog zo’n beetje realistisch is.

Eén richtsnoer mag niet ontbreken: de werkelijk betaalde prijs per vierkante meter. En dan niet voor een hele stad of regio, maar bij voorkeur op het schaalniveau van de wijk of buurt. Daarom presenteert Elsevier een overzicht van werkelijk betaalde euro’s per vierkante meter per wijk voor het hele land, opgesteld en in kaart gebracht door het Kadaster. Hiervoor zijn de prijzen in 2.746 wijken geanalyseerd. Ook zijn de gemiddelde prijzen per buurt becijferd voor de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven, Groningen en Maastricht plus gemeenten in het Gooi.

Naast de prijzen per vierkante meter analyseerde het Kadaster voor Elsevier de dynamiek op de huizenmarkt. Ofwel, het percentage huizen dat in 2015 is verkocht op de totale particuliere koopvoorraad. Hetzelfde is gedaan voor de buurten in de eerder­genoemde steden plus het Gooi.

Duurste meters

Amsterdam-Centrum is met een gemiddelde prijs van 4.961 euro per vierkante meter, genoteerd dus over alle verkopen in het jaar 2015, de duurste wijk van Nederland. Dat is al zo sinds de zeventiende eeuw, dus een verrassing kan het niet zijn. Van de honderd duurste wijken liggen twee op de drie in de Randstad, zonder de provincie Utrecht. Met Utrecht erbij gaat het zelfs om acht van de tien.

De laagste prijs per vierkante meter is in 2015 betaald in het Groningse Nieuweschans, namelijk 695 euro. Dat wil dus zeggen dat een huis met een woonoppervlak van 100 vierkante meter in Nieuweschans voor 69.500 euro van eigenaar verwisselt, tegen in Amsterdam-Centrum voor 496.100 euro – ruim het zevenvoudige. Je hoeft geen makelaar te zijn om uit te leggen hoe dat komt: locatie, locatie en locatie.

Het nationaal gemiddelde van de prijzen ligt op 2.002 euro per vierkante meter. Dat werd bijvoorbeeld betaald in de wijk Ravense Hoek in Hellevoetsluis en het Soesterkwartier in Amersfoort. Het Kadaster wist zelfs, in prijs en meters, het meest gemiddelde verkochte huis van het jaar 2015 aan te wijzen. Dat staat in Nijkerk.

Het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) noteerden voor maart van dit jaar dat sinds januari 2015 de feitelijke ‘verkocht’-prijzen 4,3 procent hoger lagen, de grootste stijging in acht jaar. Die stijging zette in toen het einde van de recessie in zicht kwam, in juni 2013. Maar ten opzichte van de piek in juni 2008 ligt het prijsniveau nu toch nog bijna 15 procent lager. In die zin is het beeld van een huizenmarkt op volle toeren bedrieglijk. Wel in de Randstad, maar daarbuiten op veel plaatsen niet.

Voor een goed begrip van het onderzoek naar prijzen en transacties is het belangrijk te weten dat de term ‘wijk’ een definitie van het CBS betreft. Nederland telt volgens die indeling 2.746 wijken in 390 gemeenten, en daarmee werken overheidsinstanties zoals ook het Kadaster. Hetzelfde geldt voor een indeling van het land in ruim 7.000 buurten.

Voor inwoners kan het verwarrend zijn de naam van hun ‘buurt’ aan te treffen als ‘wijk’, of andersom. Zo’n beetje elke gemeente kent op het punt van de naam­geving – officieel of in de volksmond – eigen tradities en gewoonten. Vandaar de noodzaak tot uniformiteit in de benoeming, bijvoorbeeld op de landkaart, als het om betrouwbare cijfers moet gaan. Zelfs enkele kleinere gemeenten tellen als ‘wijk’, zoals Nieuweschans, Culemborg en ook het grotere Amstelveen. De inwoners van Aerdenhout zullen moeten wennen aan het feit dat ze statistisch gesproken in een ‘wijk’ van Bloemendaal wonen. Om een indruk te krijgen van de informatieve waarde van die vaste indelingen, is een bezoekje aan de website cbsinuwbuurt.nl de moeite waard. Daar staan niet alleen de wijk- en buurtgrenzen, maar is ook informatie te vinden over inwoners, bedrijven en voorzieningen.

Wat maakt de cijfers van het Kadaster zo waardevol? Het Kadaster registreert alle gegevens over vastgoed in Nederland, plus de rechten die daarbij horen met betrekking tot eigendom en hypotheek. Het Kadaster zorgt dus onafhankelijk voor rechtszekerheid en zicht op mijn en dijn. Het is ook in staat om alle eigendom van grond en huizen tot in detail geografisch zichtbaar te maken. Zoals de betaalde prijs per vierkante meter op de huizenmarkt en de dynamiek als het gaat om de transacties.

De informatie van het Kadaster zoals Elsevier die hier hanteert, verschilt op twee punten van de rapportages die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) elk kwartaal verzamelt en presenteert. Het eerste verschil is het tijdstip van registreren: de NVM beschouwt het moment waarop beide partijen de koopovereenkomst ondertekenden als de transactiedatum. Het Kadaster en het CBS hanteren het moment van passeren van de akte bij de notaris. Daarmee is het Kadaster gemiddeld drie maanden, ofwel een kwartaal, later dan de NVM, maar optimaal secuur.

Het tweede verschil zit hem in de omvang en representativiteit van de registraties. De leden van de NVM bedienen ruim 70 procent van de markt, het Kadaster re­gistreert de trans­acties voor de hele markt en alleen de feitelijk betaalde prijs.

Ook de NVM meldt, zij het beperkt, de prijzen per verkochte vierkante meters. Die liepen in 2015 op van gemiddeld 1.957 euro in het eerste kwartaal tot 2.050 euro in het vierde kwartaal. Het gemiddelde dat het Kadaster over alle transacties becijfert is 2.002 euro – veel licht zit daar niet tussen.

Ook al zijn de ogen van de media gericht op de prijzenslag in Amsterdam en de stad Utrecht met een oververhitte huizenmarkt, op de villa’s van televisiemiljonairs in het Gooi of het oude geld langs de Noordzeekust en in Gelderland, het beeld voor Nederland als geheel ligt genuanceerder. Dat blijkt niet alleen uit de prijsverschillen, maar ook uit de ingewikkelde relatie met de lokale dynamiek. Op de kaart ‘Veel of weinig verkocht’ is al meteen te zien dat er in en rond de steden sprake is van meer ‘handel’ dan in landelijke gebieden.

In de Top-50 van wijken met de meeste transacties op de totale particuliere verkoopvoorraad staat Merwestein in Nieuwegein bovenaan. Daar is bijna eenderde van de koopvoorraad verkocht in 2015. Dat is goed verklaarbaar volgens lokale makelaar Gevaert. Lege kantoren daar zijn omge­toverd tot appartementen, voor verkoop­prijzen van één tot anderhalve ton. Ook het Stadscentrum van Nieuwegein staat om die reden hoog in de Top-50. Het zijn vooral starterswoningen. Daaraan bestaat in de regio een grote behoefte.

Retranchement en Cadzand – wijken aan de Noordzeekust in de Zeeuws-Vlaamse gemeente Sluis – staan ook hoog genoteerd met 17,5 en 16,6 procent transacties op de koopvoorraad. Dat komt vooral, meldt de lokale makelaar Zwinregio, door het aanbod aan vakantieverblijven, vooral voor en door Belgen. De gemeente heeft bovendien geen beperkende verordening voor tweede huizen, dus krijgen de kopers het ‘pittoreske en bourgondische’ plus uitzicht op zee op een presenteerblaadje aangeboden.

Maar bij nummer 4, Stadsdeel Zuid in Amsterdam, staat in de cijfers bij wijze van spreken bevestigd wat voor iedereen daar op straat is te zien: bordjes voor de ramen en een veelvoud daarvan aan potentiële kopers dat zich voor de deuren verdringt. Hetzelfde geldt voor het Centrum van Amsterdam, dat zowel peperduur is als zeer gewild. Ofwel, prijs en dynamiek gaan daar gelijk op vanwege de populariteit.

Dat is niet overal zo. De groene en landelijke wijk Buitenwijken, in het zuidwesten van de Noord-Hollandse gemeente Huizen, is een van de duurste van het land – met een prijs van gemiddeld 4.174 euro per vierkante meter. Maar tegelijk ligt de dynamiek daar met 4,32 procent uitgesproken laag. Hetzelfde geldt voor Aerdenhout, waar de hoge gemiddelde prijs van 3.833 euro per vierkante meter samengaat met een lage dynamiek van 4,83 procent. Anders gezegd: dat zijn aantrekkelijke locaties waar de bewoners lekker blijven zitten.

En dan zijn er nog delen van Nederland met een andere variant: waar de prijs laag ligt, en waar ook nog eens nauwelijks verkoopactiviteit merkbaar is. Dat is het geval in een buitengebied van de gemeente Delfzijl bijvoorbeeld, langs de Eems. Daar wonen bijna vierduizend mensen in ruim 1.700 huizen. Gaan die eens in de verkoop, dan bedraagt de prijs per vierkante meter gemiddeld 790 euro.

Gewilde buurt

Kopers zoeken doorgaans op een nog lager schaalniveau dan de wijk: de buurt. Voor zeven steden plus het Gooi bracht het Kadaster daarom in kaart (zie de pagina’s 56 tot en met 60) hoe prijzen en dynamiek zich tussen de buurten van een gemeente verhouden. Daarmee krijgen aspirant-kopers de cijfers en feiten ter beschikking om de eeuwige zoektocht naar een gewild maar betaalbaar buurtje te stutten.

De kaartbeelden per stad spreken deels voor zich, maar enkele waarnemingen mogen niet onvermeld blijven. Te beginnen bij de Amsterdamse grachtenring: zeer duur, maar geen toonbeeld van dynamiek. Die is eerder vlak daarbuiten te vinden, zoals in de Haarlemmerbuurt – een buurt in opkomst. Opmerkelijk ook zijn de Stadionbuurt en Rijnbuurt, betaalbaarder dan het dure Zuid, maar toch nog Zuid.

Wat niet op de kaart staat, zijn de oorzaken voor verschillen: de prijs per vierkante meter zegt veel over de waardering en begeerlijkheid, maar dynamiek heeft twee gezichten: het is of the place to be – of juist niet. Het interessantst voor de koper zijn de buurten waar gentrificatie het sleutelwoord is – een niet al te beste buurt die een impuls krijgt door meestal jonge, avontuurlijke kopers. Het proces daarna krijgt nu veel aandacht: heeft de buurt eenmaal de status ‘gewild’, dan stijgt het prijsniveau snel. Waarna een volgende, voorheen ‘slechte’ buurt, zich kandideert.

Zo is bij Den Haag te zien welke buurten vanouds duur zijn, en hoe ‘mindere’ wijken nu een hoge dynamiek kennen, zoals Laakhaven-West en de jarenvijftigwijk Morgenstond met vooral portiekflats. In Utrecht is het oude centrum duur en kennelijk gewild, gezien de hoge dynamiek. Daarentegen is bijvoorbeeld het rustige Oog in Al duur, maar kennelijk zeer naar genoegen van de bewoners, want veel wordt er niet verkocht.

Ook Eindhoven, Groningen en Maastricht bieden op de kaart zo een informatief schaakbord voor de huizenzoeker. Opmerkelijk in het Gooi is de hoge activiteit in Bussum. Het is uiteindelijk natuurlijk een kwestie van zelf kijken en vergelijken.

Type huis

Voor de vierkantemeterprijs zijn twee factoren sterk bepalend: het type huis en de bouwperiode. En dat varieert weer flink per landsdeel. Het Kadaster zocht uit hoe de verschillen uitvielen in de jaren 2011 tot en met 2015, voor het Noorden, Oosten en Zuiden van het land, plus de Noord- en Zuidvleugel van West-Nederland. De resultaten voor de laatste twee staan op deze pagina’s, voor de andere regio’s zie elsevier.nl/huizenprijzen.

Appartementen zijn in de Noordvleugel het duurst per vierkante meter, wat verklaarbaar is in stedelijk gebied (zie ‘Type woning, prijs per m2’).

Dat is anders in de Zuidvleugel, inclusief ­Zeeland, waar appartementen het minst kosten per vierkante meter. Daar zijn de vrijstaande huizen juist het duurst, gevolgd door de tweekappers. In 2015 was een appartement in de Noordvleugel zelfs duurder per meter dan een vrijstaand huis in de Zuidvleugel.

Analyse huizenmarkt: type woning
Het kadaster analyseerde voor Elsevier de prijsontwikkeling in de periode 2011 tot en met 2015 voor vijf regio’s van Nederland: het Noorden, Oosten, Zuiden en Westen verdeeld in een Noordvleugel (Noord-Holland, Flevoland, Utrecht) en Zuidvleugel (Zuid-Holland). Onderzocht is het verschil in prijs per vierkante meter voor het type woning: appartement, hoekwoning, tussenwoning, tweekapper en vrijstaand

Hoekhuizen en tussenwoningen, in het bijzonder rijtjeshuizen dus, zijn in de Noordvleugel het goedkoopst, in de Zuidvleugel is het onderscheid minder scherp.

In het overzicht van prijzen per bouw­periode voor de Noordvleugel is opvallend dat een huis uit de jaren dertig of ouder heel populair is: gemiddeld ging het in 2015 om bijna 3.500 euro per vierkante meter. Dat is des te opmerkelijker omdat de bouwperiode ‘vóór 1945’ in de rest van het land nauwelijks afwijkt van het gemiddelde. In het hele land is het oordeel over huizen uit de jaren zeventig unaniem: weinig enthousiast. Die brengen overal het minste op.

Analyse huizenmarkt: bouwperiode
Huizenprijzen per bouwperiode en vijf regio’s. Prijzen per vierkante meter

De Noordvleugel is ook het strijdtoneel van de starter. Daar betalen jonge mensen tot 35 jaar het meest per vierkante meter – en dat werd sinds 2013 van jaar op jaar snel meer. Ook in de rest van het land kopen jonge mensen relatief dure meters – maar om de aanschafprijs te drukken, kopen zij wel minder meters.

Analyse huizenmarkt: leeftijd koper
Huizenprijzen per leeftijdscategorie van de koper en vijf regio’s. Prijzen per vierkante meter

Verkopers kunnen in elk geval een vrolijke conclusie trekken uit de grafieken met prijzen per huizentype, bouwperiode en leeftijdsgroep: het jaar 2013 was een dieptepunt, maar de huizenmarkt gaat onmiskenbaar opwaarts.

Toelichting bij onderzoek Elsevier & KadasterOp verzoek van weekblad Elsevier heeft het Kadaster analyses uitgevoerd om de prijzen per vierkante meter en de dynamiek op de markt van bestaande particuliere koophuizen in beeld te brengen.
Huizenprijzen zijn te onderzoeken aan de hand van de gemiddelde koopsom of de betaalde prijs per vierkante meter woon­oppervlak. Omdat de grootte van huizen varieert en bijvoorbeeld in de Noordvleugel van de Randstad sterk afwijkt van die in het Noorden van het land, is ervoor gekozen om de betaalde prijs per vierkante meter woonoppervlak als uitgangspunt te nemen.
Het onderzoek valt uiteen in de volgende drie delen.
1. Prijzen per vierkante meter zijn berekend door de koopsom te delen door het woningoppervlak, zoals opgenomen in de Basis­registratie Adressen en Gebouwen (BAG). Huizen met een oppervlak van minder dan 20 of meer dan 500 vierkante meter zijn niet in de prijsanalyses opgenomen, omdat hier niet of nauwelijks sprake is van realistische woonoppervlakten.
Vervolgens zijn zogeheten ‘uitbijters’ ofwel de extreme betaalde prijzen per regio verwijderd. Daarbij is de volgende indeling gehanteerd: 1. Noord: Groningen, Friesland, Drenthe 2. Oost: Overijssel, Gelderland 3. Noordvleugel: Noord-­Holland, Flevoland, Utrecht 4. Zuidvleugel: Zuid-Holland 5. Zuid: Brabant, Limburg, Zeeland.
Op basis van prijsanalyses voor de jaren 2011 tot en met 2015 is berekend welk percentage van de vierkantemeterprijzen om die reden afvalt. Vervolgens zijn de gemiddelde prijsniveaus per buurt en wijk berekend, met als minimumeis dat daar per jaar minimaal tien huizenverkopen zijn geweest. Hoe minder verkopen, des te meer een hoge of lage prijs het gemiddelde immers beïnvloedt. Buurten en wijken met minder dan tien verkopen per jaar zijn dus buiten de analyses gehouden.
2. Dynamiek geeft aan waar relatief de meeste en de minste verkopen waren in de voorraad koophuizen. Hiervoor is allereerst van elk huis in Nederland bepaald of het een koop- of huurhuis betreft. Die kenmerken zijn afgeleid van het adres van de eigenaar en het type eigenaar. Indien de eigenaar een natuurlijk persoon is en woont op het betreffende adres, wordt het huis beschouwd als een particulier koophuis.
Daarna is het aantal particuliere huizenverkopen in 2015 per buurt of wijk gedeeld door de voorraad koophuizen. Alleen buurten en wijken met minimaal vijftig bestaande koophuizen zijn in de analyse betrokken. Dit is gedaan omdat wijken met weinig koophuizen het beeld van de dynamiek te veel vertekenen.
Voorbeeld: wanneer in een wijk met tien bestaande koophuizen er één is verkocht, zou die wijk 10 procent dynamiek kennen en daarmee in de hoogste categorie vallen. Dit is met name van toepassing op wijken in het buitengebied.
3. Voor de periode 2011-2015 is per regio de ontwikkeling van prijzen per vierkante meter onderzocht. Het gaat om het type huis, de bouwperiode en de leeftijd van de koper.
Type woning en bouwperiode zijn gebaseerd op informatie in de BAG. Vijf woningtypen zijn onderscheiden: appartement, tussen­woning, hoekwoning, twee-onder-een-kap en vrijstaand. Voor de leeftijd van de koper is, indien er meer kopers van een woning bekend zijn, de leeftijd van de oudste koper gebruikt.
Bij het Kadaster is senior adviseur dr.ir. Ramona van Marwijk project­leider van het onderzoek voor Elsevier. Martin Tillema MSc, adviseur bij het Kadaster, verzorgde de analyses en het kaartmateriaal. Informatie over het Kadaster is te vinden op: ­kadaster.nl/vastgoeddashboard.
Voor Elsevier bewerkte redacteur onderzoek Ruud Deijkers alle informatie voor de presentatie op elsevier.nl/huizenprijzen. De redactie van Elsevier is verantwoordelijk voor de presentatie en interpretatie. Ga naar elsevier.nl/huizenprijzen om de gemiddelde prijs per vierkante meter te vinden