Amsterdam groeit. Jaarlijks komen er ruim 10.000 nieuwe inwoners bij. Huizen zijn schaars, de ruimte is beperkt. Hoe gaat de hoofdstad om met die groei? Waar moeten die nieuwe Amsterdammers wonen? Is er nog wel ruimte voor de middeninkomens of gaat Amsterdam Londen achterna?
Dit is de eerste aflevering in de serie Toekomst van Amsterdam met Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. Lees ook:
Deel 2: Laurens Ivens (SP) en Eric van der Burg (VVD): socialist vs liberaal
Deel 3: Sven Heinen: Woningnood? Blijf ook in de crisis doorbouwen!
Deel 4 Zef Hemel: Fascinatie voor Grachtengordel verdwijnt
Deel 5 Peter Savelberg: Bouw een nieuwe stad op de plek van Schiphol
Deel 6 Arjan van Timmeren: Waarom Amsterdam niet als Parijs moet worden
Deel 7 Stephen Hodes: Waarom er een rem op massatoerisme moet komen
Deel 8 Cody Hochstenbach: Is het erg als armen de stad moeten verlaten?
Deel 9 Elphi Nelissen: We moeten veel slimmer gaan bouwen
Taco van Hoek. Directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw
Zo vast zit die Amsterdamse markt niet
‘De achilleshiel van het nieuwe woonbeleid in Amsterdam zit in de doorstroming. Wij hebben onderzoek gedaan naar hoe die doorstroming er nu uitziet. Het goede nieuws is: er is vrij veel doorstroming. Bijna driekwart van alle huizen die vrijkomen, gaan bovendien naar Amsterdammers die binnen de stad verhuizen. Middeninkomens (35.000 tot 50.000) zorgden in 2015 voor 5.000 verhuizingen. Dat is een opvallend hoog cijfer. Er is dus wel degelijk mobiliteit.’
‘Het probleem zit bij een bepaalde groep. Zo’n 10 procent van de middeninkomens heeft woonlasten van meer dan 40 procent van het inkomen. Dit zijn starters, alleenstaanden die niet in de sociale huursector terechtkunnen en vanwege financieringsprobleem ook niet kunnen kopen. Zij zitten lastig.
Regulering is niet de oplossing, integendeel…
‘Ik snap best dat men iets voor die groep wil regelen. Maar het huidige beleid van het stadsbestuur, om voor 80 procent gereguleerde, goedkope en middeldure woningen te bouwen, lost het probleem niet op. Het enige wat het doet, is de samenstelling van het aanbod verschuiven. Je bouwt meer woningen in het middensegment, maar dit gaat ten koste van duurdere woningen waardoor er vanuit het middensegment minder doorstroming is. In termen van toegankelijkheid tot de woningmarkt verandert er niet veel Je creëert vooral een kleine groep gelukkigen die forse subsidie krijgen.
Je creëert vooral een kleine groep gelukkigen die forse subsidie krijgen
Er moet een groter vrij segment komen
‘Als je iets aan de doorstroming wilt doen, moet je aan de top beginnen. Doorstroming is een keten. Zodra een dure woning vrijkomt, schuiven de mensen eronder een plekje door. In het huidige nieuwbouwbeleid worden minder dure en meer goedkope woningen gebouwd. Zo wordt de doorstroming niet gestimuleerd, maar neemt deze juist af.
Sociale huur is oververtegenwoordigd in Amsterdam
‘Nederland heeft de grootste sociale huursector van de westerse wereld. In Amsterdam is het aandeel sociale huur nog eens twee keer zo hoog als het landelijk gemiddelde. Je kunt dus niet zeggen dat dit aandeel slecht is vertegenwoordigd in de stad. En wat gaan we doen? Nóg meer gereguleerde woningen bouwen.
‘Als je kiest voor meer regulering, komt de stad uiteindelijk nog meer op slot te zitten. Als de markthuur 1.200 euro is, maar jij betaalt 800 euro huur voor een gesubsidieerde huurwoning. Zou jij dan verhuizen? Die kloof wordt bij stijgende huizenprijzen in de tijd bovendien alleen maar groter.
Nederland heeft de grootste sociale huursector van de westerse wereld
‘De middeninkomens in Amsterdam zijn voor een belangrijk deel jonge, hoogopgeleide mensen. Een substantieel deel van deze groep stoot in de tijd door naar een hoog inkomen. Het zijn ook voor het grootste deel alleenstaanden, die een forse inkomenssprong maken als ze gaan samenwonen. De vraag rijst waarom je juist deze groep langdurig omvangrijke subsidies wil geven. Die slaan bovendien vrij willekeurig neer en komen ten goede aan diegenen die toevallig een royale huurwoning in Centrum of Zuid weten te bemachtigen.
Beeld over middenhuur is niet op feiten gebaseerd
De huidige focus op de middeldure huurwoning is ontstaan uit statistiek. Het verhaal is dat er weinig aanbod is in de categorie 700 tot 1.000 euro huur. Maar wie gaat kijken naar marktwaarde ziet dat de Amsterdamse woningmarkt voor 45 procent uit huizen met een waarde van 150.000 tot 250.000 euro bestaat. Die betaalbare huizen zijn er dus wel, ze zijn alleen in bezit van woningcorporaties. Het probleem zit hem dus niet in het ontbreken van een middensegment , maar in de regulering. De oplossing is dan niet meer, maar minder regulering.