De feiten: Beleggers verkopen meer huurhuizen
Bron: KadasterBeleggers verkochten in het vierde kwartaal van 2024 20.150 huizen, volgens het Kadaster.
In heel 2024 verkochten ze 53.275 woningen, een stijging van 71 procent. Ze kochten en verhuurden datzelfde jaar beduidend minder huizen: zo’n 24.000.
Institutionele beleggers in de vier grote steden verkochten in het vierde kwartaal van 2024 138 procent meer huizen dan een jaar daarvoor, particuliere beleggers 64 procent meer.
EW’s visie: Herzie de Wet betaalbare huur
Door: Redacteur Wonen Theo van VugtBeleggers, groot en klein, verkopen hun bezit (‘uitponden’) vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting, de hogere rente, box 3-regels, de invoering van de opkoopbescherming en, vooral, de Wet betaalbare huur.
Die wet ging 1 juli 2024 in en is bedacht door toenmalig woonminister Hugo de Jonge (CDA). Hij voerde een nieuwe categorie in: de middenhuur met een vaste huurprijs.
Verhuurders in dit segment mogen – op basis van onder meer grootte, energielabel en locatie – maximaal 900 tot 1.185 euro huur vragen aan nieuwe huurders. Voor nieuwbouw mogen ze een opslag rekenen van zo’n 100 euro.
De Jonge wilde huren betaalbaarder maken, maar volgens vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars is verhuren nu juist onrendabel. Veel verhuurders zagen hun inkomsten dalen – voorheen vielen veel huurhuizen in de vrije sector, en konden ze vragen wat ze wilden.
Wet betaalbare huur beschadigt de huurmarkt
Voorstanders zeggen dat veel verkochte huurhuizen naar starters gaan, die anders veel moeite hebben om aan een woning te komen.
In het vierde kwartaal van 2024 was dit bij 65 procent van de uitgeponde woningen inderdaad het geval, aldus het Kadaster, voor een gemiddelde prijs van 344.000 euro.
Dat lijkt een goede ontwikkeling, maar iedere econoom met kennis van de huizenmarkt bepleit een ruime ‘flexibele schil’ voor mensen die bijvoorbeeld van baan veranderen of in scheiding liggen. Dat deze flexibele huurschil opdroogt, schaadt de economie.
Buitenlandse investeerders hollen weg
Buitenlandse investeerders verdienen door de voorgeschreven huurprijs voor middenhuurwoningen te weinig bij nieuwbouw – die al kampt met hogere rente, hogere prijzen voor arbeid en bouwmaterialen – en verdwenen daarom bijna allemaal van de markt.
Hun aandeel in de nieuwbouwmarkt was in voorgaande jaren rond de 30 procent, maar in 2024 nog slechts 2 procent.
En dit terwijl buitenlands kapitaal nodig is om alle bouwdoelen te halen.
De nadelen van de Wet betaalbare huur blijken steeds weer groter dan de voordelen. Tijd dat dus dat Den Haag de wet herziet.
Wie zegt wat over de Wet betaalbare huur?
Bronnen: Het Financieele Dagblad, de Telegraaf- Minister Mona Keijzer (BBB) van Volkshuisvesting zei eind januari tegen de Telegraaf in actie te komen als het aantal verkochte huurhuizen hoog blijft. Ze stemde als Kamerlid nog tegen de Wet betaalbare huur.
- Institutionele beleggers en pensioenfondsen zijn kritisch op de wet. Wel denken ze dat een snelle aanpassing tot onzekerheid leidt en de belegger dan helemaal stil blijft zitten.
- Projectontwikkelaars en grote beleggers zien als oplossing een verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6 procent. Dit jaar is die 10,4 procent, volgend jaar 8 procent.
- Kleine beleggers willen vooral dat de huurprijs voor de middenhuur omhoog gaat.
- Ook verzekeraar ASR is tegen de wet. De vermindering van het aantal huurhuizen is slecht voor de hele huizenmarkt, aldus ASR.
- De Nederlandsche Bank-voorzitter Klaas Knot zei eind 2024 de wet een gedrocht te vinden. Verkoop van al die huurhuizen ontwricht de markt, vindt hij. ‘Als je alles op een rij zet, dan is het moeilijk om tot een positief oordeel over deze wet te komen.’
- De Raad van State waarschuwde al eerder dat de wet kan leiden tot een verkoopgolf van huurhuizen en een afname van nieuwbouwprojecten – en beide gebeurde.
Verdieping: Wet betaalbare huur zit vooral kleine beleggers dwars
Het Kadaster telt kleine beleggers met minder dan drie huurhuizen niet mee. Terwijl vooral zij het speelveld verlaten, omdat ze financieel niet meer uitkomen.
Door de nieuwe verhuur- en fiscale regels daalde het gemiddelde rendement op een huurhuis gemiddeld met zo’n 30 procent, klagen ze.
Van de 382.000 particuliere beleggers verhuren er 377.000 minder dan tien huizen, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek, en 302.000 slechts één huis. Ze verhuren samen aan meer dan 1,2 miljoen Nederlanders.
Voor EW redenen om de kleine belegger in huurhuizen eind 2024 uit te roepen tot Nederlander van het Jaar.
Waarom beleggen in vastgoed steeds minder aantrekkelijk wordt