In een serie van vier interviews laten deskundigen zien wat er misgaat met de woningmarkt en hoe het verder moet. De tweede is Arno Visser (58), voorzitter van Bouwend Nederland, de brancheorganisatie van de bouwers.
EW Wat is nu het grootste probleem in de huizenmarkt?
Arno Visser: ‘Het grootste probleem is dat de politiek én de publieke opinie denken dat het een nationaal probleem van vooral marktfalen is. De markt functioneert niet goed, denken ze, en daarom bouwen de bouwers niet genoeg. Om die reden moet de overheid extra reguleren. Dat is een verkeerd beeld en leidt tot verkeerde oplossingen.
‘Ik zit nu anderhalf jaar op deze stoel en ik zie overal – ook internationaal – hetzelfde probleem. Ik kom bij mijn Zweedse, Duitse en Luxemburgse collega’s, en overal wordt er geklaagd over te weinig gebouwde huizen. Dus je moet je wel eerst afvragen of dat narratief wel het goede narratief is.’
EW Wat is er dan mis met dat verhaal?
Visser: ‘Het dominante verhaal is dat voormalig bouwminister Stef Blok de boel aan de markt heeft overgelaten. Daardoor zouden we teveel marktwerking hebben gekregen en is er nu meer overheidsingrijpen nodig. Terwijl de werkelijkheid een heel andere is. Ik som op: de prijsstijging van energie als gevolg van de Oekraïne-oorlog, stijgende rente waardoor een heleboel business cases niet meer kloppen, de bureaucratie die in een heleboel landen alles heel traag maakt.
‘En wat je ook in de hele Westerse wereld aantreft is NIMBY-gedrag: not in my backyard. Mensen willen wel dat er wordt gebouwd, maar niet bij ze in de buurt. Wel bouwen voor hun kinderen, maar niet voor de kinderen van de buurman. En het antwoord hierop – meer regelgeving en meer sturing – is dus het verkeerde antwoord.’
EW Regulering is toch niet slecht in een markt die totaal vastloopt?
Visser: ‘We zien dat er wet- en regelgeving ontstaat die verplichtend voorschrijft dat in het hele land bij elk project 30 procent sociale bouw moet zijn en daar bovenop nog eens 30 procent van wat “betaalbaar” wordt genoemd. Dat betekent dat de politiek gaat bepalen wat het aanbod moet zijn. Terwijl we al weten via tal van studies dat de huizenmarkt een overgereguleerde markt is. En dat gebeurt zo “goed” dat het tien jaar duurt voordat er een woning staat.
‘Ik ben wethouder huisvesting in Almere geweest en daar in 2013 vertrokken. Ik ben teruggegaan om te zien wat er na tien jaar van al die plannen terecht is gekomen. Ik heb daar in de periode 2007-2012 voorbereidend werk verricht. Moeten die huizen nu niet klaar zijn? Moeten er niet allemaal mensen wonen? Het antwoord is nee. Het is nog niet af en vaak zijn ze nog niet eens begonnen met bouwen.’
EW Hoe is te verklaren dat het allemaal zo lang duurt?
Visser: ‘Veel is te wijten aan de financiële crisis rond 2010. Iedere bouwer die ik spreek, kan zich die crisis nog goed herinneren. Politici overigens niet. Het is voor hen veel te lang geleden. Toen is de bouwcapaciteit enorm afgebouwd en bouwers moesten veel personeel ontslaan. De bouwcapaciteit is nooit meer teruggekomen op het niveau van voor die tijd.
‘Tegelijkertijd hebben gemeenten enorm af moeten schalen in ambtenaren die vergunningen verlenen, in mensen die plannen maken en ruimtelijke ordening doen. Ook die capaciteit is nog niet hersteld. Dat betekent dat het tien jaar duurt, voordat we een huis kunnen bouwen.
‘Het echte bouwen duurt twee jaar, de rest gaat op aan procedures en vergunningen. Inspraak die opnieuw gedaan moet worden, die de boel vertraagt. Het bouwprogramma verandert en de business case klopt na al die jaren niet meer. Dat nekt ons. Dan denkt de politiek meteen: de markt is het probleem en we maken twee wetten: de Wet betaalbare huur en de Wet regie op de woningmarkt en daarmee gaan we het oplossen. Dat is een illusie.’
EW Wat moet er dan wel gebeuren?
Visser: ‘De ambtenaren die de vergunningen moeten verlenen, worden betaald uit de leges die binnenkomen. Als die tijdelijk minder worden, dan gaan ze er uit. Als de markt weer aantrekt, zijn er geen mensen meer die het werk kunnen doen. Je moet daarvoor geld vrijmaken, anders lopen we vast als de vraag weer aantrekt. Misschien moeten we dat systeem overboord zetten en kijken hoe we dat op een betere manier kunnen organiseren.
‘De lokale overheden moeten ook openstaan voor samenwerking met private partijen. Want daar zit ook kennis en kunde om het bestemmingsplan te herzien of iets mogelijk te maken. Voor bouwers is het prettig dat er een bouwbesluit is dat overal geldt, maar als gemeenten de neiging hebben om in hun eigen gemeente aanvullende eisen voor nieuwbouw toe te voegen, dan werkt dat enorm prijsverhogend en wordt innovatie belemmerd. Stop daarmee!’
EW Uw achterban klaagt zeer over de wet die zorgt dat tweederde van de nieuwbouw in de categorie “betaalbaar” moet vallen?
Visser: ‘We zitten al in een overgereguleerde sector. Moeten we dan met verplichte percentages werken die in de wet staan? Moeten we in het hele land met dezelfde percentages werken? Moeten we niet gaan sturen op een ander mechanisme? Als je een woning bouwt die zeven verhuizingen mogelijk maakt, schiet je daar veel meer mee op dan één goedkope woning die één verhuizing mogelijk maakt.
‘Met het bouwen van één villa breng je doorstroming op gang. De mensen die de villa kopen, verlaten een woning in de categorie daaronder. Dat huis wordt gekocht door mensen die een huis verlaten dat daar weer een categorie onder zit, enzovoort.
‘Ik spreek ook corporatiedirecteuren die zeggen dat ze niet meer huizen nodig hebben, maar vooral meer doorstroming. Mensen blijven nu in die corporatiewoningen, omdat ze geen huurhuis en geen koophuis kunnen vinden in die rare markt waar we in zitten.’
EW Wat is uw boodschap aan minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer (BBB)?
Visser: ‘Als je je sleutel verliest, moet je niet onder het licht van de lantaarnpaal zoeken, maar waar je de sleutel hebt verloren. Politici gaan altijd onder de lantaarnpaal zoeken. Kijk naar wat er echt aan de hand is en probeer dat samen met de branche op te lossen. Heel vaak zit de oorzaak van het probleem heel ergens anders.’
EW Er is nu veel aandacht voor particuliere beleggers die hun huurhuizen verkopen. Is dat slecht voor de huizenmarkt?
Visser: ‘Dit is waar iedereen al twee jaar voor waarschuwt. Dit is waar de Raad van State voor heeft gewaarschuwd. Ik heb me zeer gestoord aan het feit dat particuliere beleggers zonder enige scrupules worden weggezet als huisjesmelkers. Die gaan we aanpakken via box 3, dacht de politiek. Terwijl het gewoon keurige mensen zijn die zorgen voor hun huurhuizen en zo hun pensioen willen regelen.
‘En die twee wetten, de Wet betaalbare huur en de Wet regie op de woningmarkt, waren allebei gebaseerd op het verhaal van marktfalen. Ik vind dat heel moeilijk. Mijn boodschap aan Mona Keijzer is: ga niet door op de automatische piloot, maar pak de signalen op die uit de markt komen.’
Schrijf u in voor onze middagnieuwsbrief
Met de gratis nieuwsbrief EW middag wordt u dagelijks bijgepraat met commentaren en achtergronden bij de belangrijkste nieuwsverhalen.
