Hugo de Jonges wet voor de middenhuur is er – op zijn laatste werkdag – eindelijk door en de grootste criticus, de nieuwe minister van volkshuisvesting, Mona Keijzer (BBB), mag hem gaan uitvoeren. Dat belooft wat, schrijft Theo van Vugt.
Het heeft drie jaar geduurd, maar de wet die de middenhuur reguleert gaat al per 1 juli in. Afgelopen week gaf de Eerste Kamer als laatste groen licht.
Wat behelst de wet? Hugo de Jonge wilde met de wet huurders beschermen die te maken krijgen met te hoge huren. Hij heeft daarvoor een nieuw puntenstelsel in het leven geroepen. Voorheen was een huurhuis met meer dan 142 punten bestemd voor de vrije huur en kon de verhuurder vragen wat hij wilde.
Nu gaat die grens omhoog en mag een huurbaas bij een woning tot 186 punten niet meer dan 1.158 euro huur vragen. Dat gaat overigens pas in als er een nieuwe huurder in het pand trekt.
Dat puntenstelsel is gebaseerd op de oppervlakte van het huis, de mate van isolatie en de WOZ-waarde. Voor woningen die klein en matig geïsoleerd zijn en die maximaal 143 punten scoren, mag de huur hoogstens 880 euro per maand zijn. Verhuurders moeten dan ook een puntentelling opnemen bij het opstellen van nieuwe contracten. Zo weet de huurder wat de maximale maandhuur voor de woning is en kan bezwaar maken als de punten onterecht worden toegekend.
Sancties
De Jonge becijferde dat zo’n 300.000 huurwoningen daarmee een lagere huurprijs zullen krijgen. Gemiddeld zouden zij elke maand 190 euro minder huur betalen.
Er zijn ook sancties voor verhuurders die zich niets van de wet aantrekken. Vanaf 1 januari 2025 zullen foute verhuurders dan beboet worden door de gemeente. De gemeentes krijgen er dus een taak bij en hoewel ze een half jaar de tijd krijgen om zich voor te bereiden, is het nog onduidelijk hoe ze dit gaan doen. Ze zijn door personeelstekorten al overvraagd.
Saillant is dat de wet tot stand is gekomen met veel verzet van BBB en VVD. En laat nu juist Mona Keijzer (BBB) de nieuwe minister van Volkshuisvesting worden. In de Eerste Kamer noemde senator Eric Kemperman van BBB de nieuwe wet onzorgvuldig. De zorgplicht van de overheid voor wonen wordt vertaald naar bovenmatige huurdersbescherming, zei hij. Kemperman van BBB verwacht allerlei geschillen tussen huurders en verhuurders over het puntensysteem.
‘Het verlagen van de huren lost de woningnood niet op, maar neemt juist toe volgens onderzoeken. De rendementen van de vrije woningmarkt zijn verdampt. Het is onverantwoord dat wij als Kamerleden dit in de hand werken’, aldus de BBB-er in de Eerste Kamer.
Vrijkomende woningen gedaald
Het is hetzelfde bezwaar dat de VVD naar voren brengt: beleggers zien hun rendement op hun huurhuis dalen en zullen die woningen als ze vrij komen verkopen. Daarmee daalt het aantal huurhuizen verder.
Als Kamerlid zei Mona Keijzer over de nieuwe huurwet: ‘Het klinkt lekker, de huren verlagen, maar je bereikt niet het doel dat je wilt bereiken. Onderaan de streep moet je ook rekenen.’
BBB en VVD hebben geen ongelijk. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald met 27,9 procent. Dat blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius.
Het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt steeg in het eerste kwartaal van 2024 naar 7 procent. In het eerste kwartaal van 2020 was dat maar 2,46 procent. Dus beleggers verkopen wel degelijk een deel van hun huurhuizen.
De Jonge legde de cijfers naast zich neer, want die huurwoningen verdwijnen niet van de markt, zegt hij. Ze komen in de verkoop en dat is ook gunstig voor jongeren die willen kopen.
Egoïstische kritiek
Bij projectontwikkelaars en beleggers zit nu veel boosheid. Zij zien hun rendement dalen en vragen zich af of ze nog wel voor die prijs middenhuurwoningen kunnen bouwen in binnensteden, waar bouwen sowieso duurder is. Ze voorspellen dat de verkoop van huurhuizen alleen maar zal toenemen.
De Jonge noemde eerder de kritiek van ontwikkelaars en beleggers egoïstisch. Hij vond de wet daardoor nog urgenter. Zijn opvolger Mona Keijzer denkt daar iets genuanceerder over en zal niet nalaten te morrelen aan de wet, zo luidt de verwachting.
De Jonge wilde dat de wet pas over vijf jaar wordt geëvalueerd, maar dat is drie jaar geworden na druk van de Eerste Kamer. Vooralsnog blijft het dus onrustig op de huurmarkt, en wordt de woningnood ook niet opgelost. Want ook nieuwbouw blijft achter op dit moment.