Elk jaar biedt het Kadaster op verzoek van EW inzicht in de situatie op de Nederlandse huizenmarkt. Dat gebeurt aan de hand van een robuuste analyse van alle transacties per wijk in het voorgaande jaar. Voor de vier grote steden plus Eindhoven worden cijfers op buurtniveau vergeleken.
Uitgangspunt is de gemiddelde, betaalde prijs per vierkante meter woonoppervlak. Het gaat dus niet om WOZ-waarden of vraagprijzen van huizen die te koop staan, maar om werkelijk betaalde bedragen. Ook wordt gekeken naar de prijsontwikkeling ten opzichte van de drie voorgaande jaren: 2016, 2017 en 2018.
In 2019 zijn 212.344 bestaande koophuizen verkocht, inclusief voormalige huurhuizen die woningcorporaties ‘uitponden’. Dat komt neer op 4,6 procent van de koophuizenvoorraad. Dit percentage is 0,2 procentpunt lager dan in 2018. Gemiddeld is 2.498 euro per vierkante meter woonoppervlak betaald.
Lees meer uit het onderzoek van EW en het Kadaster:
Uitleg per onderdeel
1. Prijzen per vierkante meter zijn berekend door de koopsom te delen door het woningoppervlak, zoals opgenomen in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen die het Kadaster beheert. Huizen met een oppervlak van minder dan 20 of meer dan 500 vierkante meter zijn niet in de prijsanalyses opgenomen.
Per regio zijn de extreme betaalde prijzen verwijderd. Daarbij is de volgende indeling gehanteerd: 1. Groningen, Friesland, Drenthe 2. Overijssel, Gelderland 3. Noord-Holland, Flevoland, Utrecht 4. Zuid-Holland 5. Noord-Brabant, Limburg, Zeeland. Per regio is vastgesteld welke extreme prijzen buiten beschouwing blijven.
Vervolgens zijn de gemiddelde prijsniveaus per buurt en wijk berekend, als daar minimaal tien huizenverkopen zijn geweest. Immers, hoe minder verkopen, des te meer een hoge of lage prijs het gemiddelde beïnvloedt.
2. Prijsstijging Om de prijsontwikkeling per wijk vast te stellen, is eerst het gemiddelde prijspeil over de periode 2016 tot en met 2018 berekend. Daarna is nagegaan met hoeveel procent de gemiddelde vierkantemeterprijs in 2019 is gestegen of gedaald ten opzichte van het gemiddelde prijspeil over de drie voorgaande jaren.
3. Parelwijken zijn wijken waar gemiddelde huizenprijzen naar verhouding laag zijn en/of de prijsstijging hoog is. Gekeken is naar de verhouding tussen vierkantemeterprijzen in 2019 en de prijsontwikkeling in dat jaar ten opzichte van de voorgaande drie jaren. Uitgangspunt bij het zoeken naar ‘parels’ is dat een hoge huizenprijs negatief is en een prijsstijging positief. Wijken met een vierkantemeterprijs vanaf 2.800 euro tellen niet mee.
4. Dynamiek geeft aan waar de meeste en de minste verkopen waren in de huizenvoorraad. Het aantal huizenverkopen in 2019 per buurt of wijk is gedeeld door het totaalaantal koophuizen. Op ewmagazine.nl/huizenprijzen kan per wijk de dynamiek worden gevonden.
Wie zijn de onderzoekers?
Bij het Kadaster zijn woningmarktexpert Paul de Vries en adviseur Martin Tillema verantwoordelijk voor het onderzoek voor EW. Geodata-analist Peter Merx verzorgde de kaarten. Informatie over het Kadaster: kadaster.nl/vastgoed-dashboard.
Voor EW bewerkte en analyseerde Ruud Deijkers de informatie. EW is verantwoordelijk voor de interpretatie van de resultaten.