Elk jaar biedt het Kadaster op verzoek van Elsevier Weekblad inzicht in de situatie op de Nederlandse huizenmarkt. Dat gebeurt aan de hand van een robuuste analyse van alle transacties per wijk in het voorgaande jaar. Voor de vijf grote steden worden cijfers op buurtniveau vergeleken.
Bekijk de resultaten van het onderzoek van Elsevier Weekblad en het Kadaster: Wat is uw huis waard?
Uitgangspunt is de gemiddelde, betaalde prijs per vierkante meter woonoppervlak. Het gaat dus niet om WOZ-waarden of vraagprijzen van woningen die te koop staan, maar om werkelijk betaalde bedragen. Ook wordt gekeken naar de prijsontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren.
In 2018 zijn 220.171 bestaande koopwoningen verkocht, inclusief voormalige huurhuizen die woningcorporaties ‘uitponden’. Dat komt neer op 4,8 procent van de koopwoningvoorraad. Dit percentage is 0,7 procentpunt lager dan in 2017. Gemiddeld werd 2.445 euro per vierkante meter woonoppervlakte betaald.
Het onderzoek valt uiteen in de volgende delen:
1. Prijzen per vierkante meter
Prijzen per vierkante meter zijn berekend door de koopsom te delen door het woningoppervlak, zoals opgenomen in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen die het Kadaster beheert. Huizen met een oppervlak van minder dan 20 of meer dan 500 vierkante meter zijn niet in de prijsanalyses opgenomen.
Per regio zijn de ‘uitbijters’ ofwel de extreme betaalde prijzen verwijderd. Daarbij is de volgende indeling gehanteerd: 1. Groningen, Friesland, Drenthe 2. Overijssel, Gelderland 3. Noord-Holland, Flevoland, Utrecht 4. Zuid-Holland 5. Noord-Brabant, Limburg, Zeeland. Per regio is vastgesteld welke extreme betaalde prijzen buiten beschouwing blijven.
Vervolgens zijn de gemiddelde prijsniveaus per buurt en wijk berekend, met als minimumeis dat daar per jaar minimaal tien huizenverkopen zijn geweest. Immers, hoe minder verkopen, des te meer een hoge of lage prijs het gemiddelde beïnvloedt.
2. Prijsstijging
Om de prijsontwikkeling per wijk vast te stellen, is eerst het gemiddelde prijspeil over de periode 2015 tot en met 2017 berekend. Daarna is nagegaan met hoeveel procent de gemiddelde vierkantemeterprijs in 2018 is gestegen of gedaald ten opzichte van het gemiddelde prijspeil over de drie voorgaande jaren.
3. Parelwijken
Parelwijken zijn wijken waar gemiddelde huizenprijzen naar verhouding laag zijn en/of de prijsstijging hoog is. Gekeken is naar de verhouding tussen vierkantemeterprijzen in 2018 en de prijsontwikkeling in dat jaar ten opzichte van de voorgaande drie jaren. Uitgangspunt bij het zoeken naar ‘parels’ is dat een hoge huizenprijs negatief is en een prijsstijging positief.
4. Dynamiek
Dynamiek geeft aan waar de meeste en de minste verkopen waren in de huizenvoorraad. Het aantal huizenverkopen in 2018 per buurt of wijk is gedeeld door het totale aantal koophuizen. Op elsevierweekblad.nl/huizenprijzen kan per wijk de dynamiek worden gevonden.