De kans op tegemoetkomingen voor vastgoedbeleggers in box 3 is klein. Dat was de uitkomst van het Tweede Kamerdebat in februari. En dus blijft het fictieve rendement voorlopig van kracht. Maar wat zijn daarvan de gevolgen? En wat kunnen particuliere beleggers in de tussentijd het beste doen met hun vermogen? Wij vroegen het drie experts.
De manier waarop het rendement uit vastgoedbeleggingen wordt belast in box 3 ligt onder vuur. De tijdelijke box 3-regeling die op 1 januari in 2023 is ingegaan, zou vanaf 2027 vervangen worden door een regeling waarbij men belasting betaalt over het werkelijke rendement. Maar onlangs oordeelde de Hoge Raad dat het wetsvoorstel voor zowel de belastingplichtigen als de Belastingdienst nog te complex is. Daarom wordt de nieuwe regeling met in ieder geval een jaar uitgesteld.
Tot 2028 blijft het fictieve rendement over de verschillende vermogenscategorieën gehandhaafd. Dit jaar is dat voor beleggingen vastgesteld op 5,88 procent – daarover betaalt men een belastingpercentage van 36 procent. Volgend jaar gaat het fictief rendement met 1,78 procent omhoog naar 7,66 procent. Particuliere vastgoedbeleggers zijn boos, omdat ze in werkelijkheid allang niet meer zulke hoge rendementen halen op de verhuur van een tweede of derde woning.
Opeenstapeling van maatregelen
Volgens Marc van der Vuurst, financieel adviseur bij Poundwise Financial Coaching, komt dat door een ‘opeenstapeling van maatregelen’. Hij noemt onder andere de wet betaalbare huur, waardoor de huurprijzen in het middensegment dalen. Maar ook de wet excessief lenen, die het minder aantrekkelijk maakt om geld vanuit een eigen bv te lenen. ‘Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren gestegen. De kosten voor vastgoedbeleggers zijn dus fors hoger geworden en de opbrengsten juist lager.’
Van der Vuurst ziet regelmatig cliënten die daardoor weinig tot niets meer overhouden aan hun vastgoedbeleggingen. Zelfs negatieve rendementen zijn geen uitzondering meer. ‘Dat het fictieve rendement nu omhoog gaat, voelt voor veel vastgoedbeleggers dan ook onrechtvaardig’, zegt hij. ‘En dat is het ook: uit een recente uitspraak van de Hoge Raad blijkt dat sommige groepen door dit systeem onevenredig hard worden geraakt.’
‘In hoeverre wordt er nu naar het werkelijke rendement gekeken, zoals de bedoeling was, of kijkt men vooral naar de potentiële meerwaarde?’Sjoerd Stokmans, advocaat en fiscalist bij Van Doorne
Tegenbewijs blijkt lastig
Vastgoedbeleggers krijgen wel de kans om tegenbewijs aan te leveren, aldus Sjoerd Stokmans, advocaat en fiscalist bij Van Doorne. ‘Als zij minder rendement hebben gemaakt dan waar op basis van de systematiek in box 3 mee wordt gerekend, mogen ze dat aantonen bij de Belastingdienst. Maar de bewijslast ligt bij hen en de administraties blijken vaak onvolledig of niet te kloppen. Particuliere beleggers waren eerder ook niet verplicht om die administratie volledig te hebben.’
Bovendien heeft de Hoge Raad in verschillende arresten gedeeld wat vastgoedbeleggers dienen te verstaan onder het ‘werkelijke rendement’. ‘Daarbij is het opmerkelijk dat de rente op box-schulden wel in aftrek komen, maar overige kosten voor bijvoorbeeld onderhoud niet aftrekken van het ‘rendement’. Dus in hoeverre wordt er nu naar het werkelijke rendement gekeken, zoals de bedoeling was, of kijkt menvooral naar de potentiële meerwaarde? Het neigt meer naar dat laatste.’
Problemen met cashflow
En dat leidt weer tot een ander probleem, aldus financieel adviseur Van der Vuurst: de cashflow. ‘Naast het inkomen uit verhuur telt ook de waardestijging van het vastgoed mee. Maar als vastgoed op papier meer waard wordt, heb je dat geld nog niet direct op de bank staan. Dus je hebt niet de liquide middelen, maar moet daar wel al voor betalen.’ Bovendien wordt die waardestijging vaak berekend op basis van de WOZ-waarde en zijn huizen in verhuurde staat op de markt vaak minder waard. Het gevolg van al deze regels is dat particuliere vastgoedbeleggers hun panden ‘en masse’ verkopen, zegt notaris en managing partner bij Westvaer Notarissen, Jean-Paul Bolhaar. ‘Dat zien we niet alleen aan de transacties die bij ons op kantoor voorbijkomen, maar blijkt ook uit cijfers van het kadaster.’ In heel 2024 verkochten investeerders ongeveer 71%* meer woningen dan een jaar eerder. Met name in de grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht werd er meer verkocht dan aangekocht.
‘Er zijn grote verschillen tussen particulieren die het vastgoed recent hebben aangekocht, of al jaren geleden’
Guido Stuyt, kandidaat-notaris bij Westvaer Notarissen
Alternatieve beleggingen
Particulieren gaan daarom steeds vaker op zoek naar andere manieren om hun vermogen te laten renderen, zegt ook kandidaat-notaris Guido Stuyt bij Westvaer Notarissen. Hij ziet een verschuiving richting de aandelenmarkt en private equity, door bijvoorbeeld zakelijke hypotheken te verstrekken via betrouwbare partijen als Mogelijk. ‘Daar krijgen investeerders een aantrekkelijk rendement met een hypothecaire zekerheid. Ze worden volledig ontzorgd en hebben op deze manier geen last van de onzekerheid in de vastgoedmarkt.’
Of vastgoedbeleggingen dan nooit meer interessant zijn? Zo zwart-wit is het ook weer niet. ‘Er zijn grote verschillen tussen particulieren die het vastgoed recent hebben aangekocht, of zij die dat jaren geleden deden’, merkt Bolhaar ter nuance op. ‘Beleggers die hun panden jaren geleden hebben gekocht, worden grotendeels gecompenseerd door de waardestijgingen die ze hebben doorgemaakt. Voor beleggers die hun panden recent hebben aangekocht, komt het break-evenpunt sneller in beeld.’
‘Een van de adviezen die ik steeds vaker geef, is om vanuit een bv in vastgoed te beleggen’
Marc van der Vuurst, financieel adviseur bij Poundwise Financial Coaching
Beleggen vanuit bv
Ook financieel adviseur Van der Vuurst zegt dat het per situatie verschilt. ‘We moeten in dit doolhof aan regels maatwerk leveren, maar een van de adviezen die ik steeds vaker geef, is om vanuit een bv in vastgoed te beleggen. In een bv betaal je namelijk al belasting over het werkelijke rendement. Bovendien kun je kosten die je maakt, aftrekken van de winst én betaal je pas belasting over de waardestijging op het moment van verkoop. Op die manier kun je de belastingdruk dus fors verlagen.’
Hoe het volgens hem verder moet met de Box 3-regeling? ‘Ik houd me niet zo bezig met politiek, maar wat ik proef in de markt is dat vastgoedbeleggers echt wel belasting willen betalen. Het moet alleen redelijk zijn, en op dit moment liggen de theorie en de realiteit veel te ver uit elkaar. Daarom denk ik dat het een goed idee is dat de Belastingdienst vanaf 2028 het werkelijke rendement gaat belasten’, zegt hij. ‘Hoe ze dat praktisch gaan organiseren, is aan de Belastingdienst om te bepalen.’
Gebaat bij eenvoud
Fiscalist Stokmans hoopt vooral dat de nieuwe regeling overzichtelijk blijft. ‘Ik denk dat veel mensen zijn gebaat bij eenvoud. De regelingen, zoals ze nu waren bedacht, waren zó ingewikkeld dat ze niet de duidelijkheid en rust zouden brengen waar beleggers zo op hopen. Ze zorgden vooral voor heel veel administratieve last. Ik denk daarom dat de regering keuzes moet maken en daarbij ook heel goed moet nadenken hoe ze de capaciteit van de Belastingdienst hierop willen inzetten.’
Tot die tijd is het voor beleggers belangrijker dan ooit om goed te spreiden. ‘Leg niet al je eieren in één mandje’, luidt het advies van Van der Vuurst. ‘Het verleden laat zien dat je nooit weet wat er in de toekomst verandert. Dus combineer vastgoed bijvoorbeeld met beleggingen in aandelen en financiële producten om je risico’s te spreiden. Zo zorg je dat je wendbaar bent als de resultaten even tegenvallen. Bij beleggingen met een hoger risico fluctueert het rendement, dus is het fijn om met beleggingen met een laag risico voor balans te zorgen.’
*Bron: https://www.kadaster.nl/-/investeerders-4e-kwartaal-2024-stijging-aantal-verkopen-zet-door