Of de rente nou stijgt of juist daalt, of er een pandemie is of oorlog, hoogconjunctuur of laagconjunctuur, beleggen in supermarktvastgoed en wijkwinkelcentra is een stabiele keuze, weet Alexander Gevaerts van Opti-Investments. “We moeten met z’n allen toch eten.”
Het team van Opti-Investments heeft diepgaande kennis van winkelvastgoed en zeker van supermarktvastgoed en wijkwinkelcentra. Al in 2011 startte de familie Gevaerts hierin het eerste beleggingsfonds in Nederland. Tien jaar later besloot Duprofa Property Management, eigendom van de familie Gevaerts, de krachten te bundelen met een andere winkelvastgoedspecialist: Libertas Investments. Samen richtten ze Opti-Investments op, waarvan Alexander Gevaerts managing partner is. Een van de fondsen van Duprofa Property Management, het in 2021 opgerichte Duprofa Super Convenience Fund, wordt in overleg met de zittende beleggers per 1 januari 2025 overgeheveld naar de nieuwe fondsbeheerder Opti-Investments.
Zakelijke relaties, families en kennissen
Gevaerts legt uit waarom Opti-Investments er kwam: “Duprofa en Libertas hebben beide veel expertise. Door de krachten te bundelen staan we sterker.” De achterban van beleggers van beide instellingen bestaat uit een diverse groep, voortgekomen uit zakelijke relaties, families en kennissen. “Met Opti-Investments gaan we velen van hen opnieuw bedienen, maar een aantal is inmiddels op leeftijd en haakt af. We willen op bescheiden schaal graag een nieuwe groep belangstellenden bereiken die met ons mee willen beleggen. Wie dat zijn? Onder onze investeerders zijn advocaten, ondernemers, boeren, telers, pensioenspaarders, supermarktondernemers, you name it.”
Voor 67 procent is het vastgoed verhuurd aan supermarkten. De lokale bakker, drogist, slager en andere convenience stores zijn goed voor nog eens 12 procent
Meebeleggen
Geïnteresseerden kunnen meebeleggen in het Duprofa Super Convenience Fund, dat solitaire supermarkten en wijkwinkelcentra in Anna Paulowna, Dronten, Enschede, Hilvarenbeek, Rotterdam en Venlo bezit, ter grootte van in totaal 69 miljoen euro. De vierde emissie, ter grootte van 12,2 miljoen euro totaal, dient om het (deels voorgefinancierde) supermarktvastgoed in Anna Paulowna en Hilvarenbeek te herplaatsen bij eindbeleggers. De emissie kent een minimale inleg van 100.000 euro, voor 4 participaties. Als deze transactie is afgerond, vertelt Gevaerts, is het de bedoeling om nog één tot twee vastgoedobjecten toe te voegen aan de portefeuille, zodat het fonds in totaal op ca. 75 miljoen euro uitkomt.
Sweet spot van 75 miljoen
“Die 75 miljoen is een sweet spot”, zegt Gevaerts. “Je hebt dan een mooie spreiding van assets in de vorm van supermarkten met aanvullende winkels op diverse locaties. Dat is fijn voor de belegger, want er is sprake van risicospreiding. En het is omwille van die risicospreiding ook aantrekkelijk voor de mee financierende bank, wat leidt tot betere voorwaarden.” Het Super Convenience Fund financiert het vastgoed voor iets meer dan 50 procent met de inleg van beleggers en voor een kleine 50 procent met financiering van de bank.
Ten tweede beoogt het fonds na circa tien jaar het vastgoed door te verkopen. “Bij de beoordeling van een beleggingsfonds is de exit-strategie van groot belang, want daar wordt een belangrijk deel van het rendement gemaakt. En dat zit bij ons wel goed. Een fonds van deze orde van grootte wordt interessant voor grote vastgoedbeleggers als pensioenfondsen. Mits het beleggingsbeleid en de kwaliteit van het vastgoed het toelaat, zijn ze bereid goed te betalen.” Gevaerts voegt daaraan toe, dat het dan voor de grote institutionele belegger mogelijk wordt om in één aankoop een gebalanceerde portefeuille aan te schaffen. Een win-winsituatie, dus. “Wij zijn een kleine, flexibele belegger die van het samenstellen van vastgoedportefeuilles een duidelijke strategie heeft gemaakt. Institutionele beleggers zijn meer ambtelijk ingericht en het is daarom efficiënter om een voor hen behapbare portefeuille zoals het Duprofa Super Convenience Fund aan te kopen.”
Hoge bezettingsgraad
In de tussenliggende jaren tussen aankoop en verkoop optimaliseert Opti-Investments de portefeuille. Panden worden verduurzaamd, als een huurder vertrekt wordt gepoogd een financieel (nog) aantrekkelijker huurder aan te trekken, supermarkten worden uitgebreid enzovoorts. Het fonds kent op dit moment veen bezettingsgraad van 98 procent. Op twee winkelruimtes na is al het vastgoed verhuurd. Gevaerts: “Voor 67 procent is het vastgoed verhuurd aan supermarkten. De lokale bakker, slager en andere convenience stores zijn goed voor nog eens 12 procent. De overige twintig procent is verhuurd aan andere huurders, onder wie particulieren: zeven woningen, een fitnesscentrum, opticiens, een tandartspraktijk. Mode komt bijna niet voor in onze portefeuille omdat we daar juist hogere leegstand zien. Discount modezaken zoals Zeeman en KIK dan juist weer wel, omdat die het vaak heel goed doen.”
Stabiel rendement
De rationale achter het investeren in convenience is helder. “We moeten toch dagelijks eten met z’n allen”, zegt Gevaerts. Of, met andere woorden, vastgoed verhuurd aan supermarkten en andere aanbieders van primaire levensbehoeften leidt tot een stabiele stroom aan huurinkomsten. En zo aan stabiel rendement voor beleggers van begin tot einde van het fonds. “Van de verkoopwinst behaald bij het einde van het fonds gaat 75 procent naar de beleggers, waar wij er zelf overigens ook altijd een van zijn.” De keuze voor convenience is voortgekomen uit ervaring: “Mijn vader is inmiddels 74 jaar en heeft vanuit diverse disciplines ervaring opgedaan met vastgoed. Doorheen de tijd zag hij al dat het juist met convenience winkels bijna nooit slecht gaat.”
Wijzer door schade en schande
Vader en zoon Gevaerts kennen het klappen van de zweep. In de begindagen kochten zij nog wel eens andersoortig vastgoed: een strip modewinkels in Rotterdam en enkele prachtige oude panden in Delft. “Die monumentale panden, dat is leuk natuurlijk, wij noemen dat knuffelvastgoed. Maar door al het onderhoud is het lastiger om hogere rendementen te behalen. En verhuren aan modewinkels gaat met pieken en dalen, hebben we gemerkt tijdens de covid-pandemie. Toch hebben we de fondsen waar dit vastgoed in zat positief voor onze beleggers kunnen afsluiten. Op één fonds na kennen al onze fondsen een outperformance bij verkoop. Ons track-record en die van Libertas staat op de website van Opti-Investments.”
Verwacht rendement: 8,4 procent
Het Super Convenience Fund heeft een jaarlijks uit te keren rendement voorgespiegeld van 6,5 procent – en tot nu toe is het zelfs wat meer. “Dankzij het tussentijdse verbeteren van het vastgoed en huurverhogingen zitten we nu op 7 procent gemiddeld. En we denken dat we kunnen eindigen op een gemiddeld totaalrendement van 8,4 procent per jaar”, aldus Gevaerts. Daarnaast voorziet Opti-Investments in winst bij verkoop. Die wordt onder alle beleggers naar rato van hun deelname verdeeld, nadat de bank is terugbetaald, en verkoopkosten zijn verrekend. Gevaerts: “Als de aanschafprijs 100 was, de kosten waaronder overdrachtsbelasting 15, en de verkoopprijs 125, dan is de winst 10. Die 10 wordt voor 75 procent onder alle beleggers verdeeld.” Lopende kosten, zoals rente voor leningen, exploitatiekosten en beheerskosten, betaalt het vastgoedfonds met “vrij zekere” huuropbrengsten.
In de praktijk hebben al onze fondsen tot op heden tussen de 7 en 10 jaar bestaan
Looptijd van onbepaalde duur
Wat is verder van belang? Het fonds heeft een looptijd van onbepaalde duur, maar in de praktijk is het de bedoeling dat het fonds 10 jaar zal bestaan. Gevaerts: “In de praktijk hebben al onze fondsen tot op heden tussen de 7 en 10 jaar bestaan.” Aangezien de inleg van beleggers gedurende die tijd vastzit in stenen, betekent dit dat ze een hele poos niet over hun inleg kunnen beschikken.
Tussentijds uitstappen is mogelijk, echter is het geld niet direct liquide zoals op de beurs. Indien een participant zijn participaties wenst te verkopen dan zoekt de beheerder een bestaande of nieuwe participant hiervoor. “Meestal lukt dat binnen 2 tot 3 maanden.”
Risico’s: waardedaling en hoge rente
Risico’s zijn verder een eventuele waardedaling van het vastgoed, en een oplopende rente bij de bank. “Al vinden wij dat we die risico’s behoorlijk onder controle hebben”, aldus Gevaerts. “We doen ons uiterste best om de portefeuille te optimaliseren. En mochten de marktomstandigheden na 10 jaar even niet gunstig zijn, dan verkopen we het vastgoed gewoon nog niet.”
Een hoge rente gaat vaak samen met hogere inflatie. Die inflatie kan het fonds, zeker bij supermarkten, goed doorberekenen in hogere huren. “Dat is hierdoor een inflatiebescherming voor onze participanten.”
Alle risico’s worden uitgebreid in de fondsdocumentatie beschreven. “Het is voor elke belegger belangrijk om daar kennis van te nemen”, voegt Gevaerts toe.
Kritische blik
Welke winkelcentra denkt Opti-Investments in de toekomst aan het fonds toe te voegen? “Dat zal opnieuw goed presterend convenience vastgoed zijn”, antwoordt Gevaerts. Hij wil benadrukken, dat het familiebedrijf bij elke aankoop grondig te werk gaat. Tezamen hebben de bestuurders en Raad van Advies 75 jaar vastgoedervaring. “Onze werkwijze hebben we ook in procedures vastgelegd, zodat de kans op interne fouten verkleind wordt. Deze procedures zijn ook kritisch beoordeeld door de AFM. Sinds februari dit jaar beschikt Opti-Investments over een AFM-vergunning. Dat geeft in ieder geval het vertrouwen aan de belegger dat wij onder toezicht staan.” Het is nu aan de beleggers om overtuigd te raken van het potentieel van het Duprofa Super Convenience Fund, emissie 4. Opti-Investments blijft in ieder geval, met oog voor risico’s en de verwachting van stabiele rendementen, trouw aan de strategie die de oprichters tot nu toe succes heeft gebracht.